Вступила в силу новая редакция закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Теперь люди могут участвовать в строительстве жилья только тремя способами: заключив договор долевого участия, купив ценные бумаги организации-застройщика или создав кооператив.

- Новые законодательные нормы должны по идее нормализовать ситуацию в сфере долевого строительства, которая, как известно, на сегодняшний день напряжена до предела, - комментирует и.о. начальника инспекции государственного строительного надзора правительства Хабаровского края Анатолий Давыдов. - Сотни тысяч обманутых дольщиков по всей стране - лишнее подтверждение тому, что 214-й федеральный закон «О долевом строительстве» на самом деле не стал, как планировалось, барьером от недобросовестных строителей. С одной стороны, он устанавливал единственный способ получения средств - это договор долевого участия. С другой стороны, Гражданский кодекс говорит о свободе договора. И застройщики активно этим пользовались. Существовали такие схемы, как вексельный договор, предварительный договор или договор инвестирования. Опасность этих документов заключалась в том, что они не давали никаких гарантий дольщикам, и в случае, если застройщик пришел на рынок со злым умыслом, люди теряли все.
Новый закон четко определил основания, по которым строительная отрасль может привлекать деньги граждан. Это договор долевого участия. Вначале этот документ регистрируется в органах юстиции, и только потом будущий собственник жилья начинает финансировать стройку. Для тех, у кого появится соблазн нарушить эту очередность и брать деньги вперед, предусмотрена серьезная ответственность. Суд может вынести решение о возврате денег в двойном размере, прибавить к этой сумме проценты за пользование чужими деньгами и возмещение убытков, допустим, в том случае, если деньги эти гражданин брал в банке в кредит и платил за его использование проценты. Одним словом, удар по карману застройщика может получиться весьма ощутимым.
Помимо этого, средства могут быть привлечены путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Кстати, раньше компания, занимающаяся строительством жилья, обязана была иметь земельный участок либо в собственности, либо в аренде. Теперь к этому списку добавились суб­арендаторы.
Кроме того, средства могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Проще говоря, это когда люди сами создают ТСЖ, скидываются, нанимают подрядчиков. В таком случае люди сами вправе выбирать форму договора.
- Важный момент: органы юстиции обязаны регистрировать договоры долевого участия в течение пяти суток с момента подачи документов. Раньше было 10 суток, - говорит Анатолий Алексеевич. - Еще пять суток закон отводит Росрегистрации на то, чтобы сведения об оформлении первого договора долевого участия на объекте были направлены в Госстройнадзор. Раньше мы запрашивали эту информацию, что создавало массу проблем и занимало много времени. Поправки в закон позволят более четко осуществлять надзор за сферой долевого строительства, который государством возложен на наше ведомство.
Ответственность, которая теперь ожидает строителей, которые возьмутся строить дом по «серой» схеме, то есть в обход нового закона, вполне способна довести фирму до банкротства. За неправомерное привлечение денег на стройку только одного гражданина суд может оштрафовать руководителя фирмы на 20-50 тысяч рублей, само предприятие может быть наказано на сумму от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
Солидные штрафы грозят и тем, кто, собравшись строить по схеме долевого участия, начнет привлекать средства граждан до официальной регистрации договоров в органах юстиции. Руководителю фирмы придется раскошелиться на 15-20 тысяч рублей, фирме - на 400 - 500 тысяч рублей.
Новый закон предусматривает также ответственность за искажение информации о будущем объекте. Например, в рекламе застройщик обещает, что в многоэтажке будут подземные гаражи и на крыше - бассейн, а по завершении стройки окажется, что ничего этого нет и в помине. Кстати, такие случаи в Хабаровске нередки, уверяет Давыдов. Вспомнить хотя бы печально известную компанию «Невис», которая сулила комфортабельное жилье, не имея на самом деле на тот момент даже земельного участка под строительство.
Директор компании сегодня обвиняется в мошенничестве и находится в сизо. Но гражданам от этого не легче, еще неизвестно, смогут ли они теперь вернуть свои миллионы.
Теперь неисполненные обещания могут «аукнуться» фирме 400 тысячами рублей.
Впервые законодатель определил, на какие цели застройщик имеет право тратить деньги граждан: на строительство, аренду земельного участка, подготовку проектной документации, подведение к объекту инженерных сетей, согласование технических условий с сетедержателями, развитие и благоустройство прилегающей к дому территории. Отчеты о расходовании средств застройщик обязан раз в три месяца предоставлять в Госстройнадзор.
Новый закон предусмотрел также защиту граждан от ситуации, в какой оказались граждане, собиравшиеся строить квартиры с фирмой «Барокко строй плюс». Деньги они сдали, но ничего взамен так и не получили. Мало того, год назад застройщик был признан банкротом и недостроенный объект попал в конкурсную массу. Выяснилось, что, помимо граждан, фирма основательно задолжала банкам. Теперь, чтобы получить право хотя бы на недостроенный дом, граждане вынуждены судиться, и еще неизвестно, выиграют ли они это дело.
По новому закону недостроенные квартиры находятся в залоге у дольщиков и в случае банкротства строительной фирмы в конкурсную массу не попадают.
Ужесточились требования и к качеству постройки. Согласно закону «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» все новые объекты должны быть оснащены современными приборами энергосбережения: счетчиками на воду, газ, тепло и свет. С 1 июля за нарушения в этой сфере строителям придется платить штрафы от 500 до 600 тысяч рублей.
Помимо «кнута», законодатель приготовил добросовестным застройщикам и «пряник»: с них снимается налоговое «бремя» в виде уплаты налога на добавленную стоимость.
- Эти законодательные поправки должны, по идее, навести порядок в строительной сфере, - говорит Анатолий Алексеевич, - но только в том случае, если сами граждане будут соблюдать правовую настороженность. Поэтому я настоятельно советую тем, кто собирается строить жилье, прежде почитать закон. Мошенничество процветает в том обществе, которое позволяет себя обманывать.
Оксана Омельчук.
Фото Сергея ПЛОТНИКОВА.