Затяжная болезнь ЖКХ, пути решения

Михаил Сорокин, депутат Законодательной думы Хабаровского края:
- О проблемах ЖКХ говорится много и постоянно, но они по-прежнему лидируют в обращениях наших граждан к депутатам: это вопросы по переселению из ветхого, а часто фактически аварийного жилья, претензии к неудовлетворительной работе управляющих компаний и ТСЖ, недовольство быстрорастущими и неподъемными тарифами поставщиков электроэнергии, тепла и водоснабжения.

Все проблемы ЖКХ можно решать, но для этого нужна политическая воля властей. Возможно, эта воля появилась. Первое заседание Госсовета, которое Владимир Путин провёл после вступления в должность президента России, коснулось проблем ЖКХ. Глава государства призвал правоохранительные органы разобраться с беспределом в этой сфере. В Государственную думу внесён проект закона, который предусматривает установление тарифов на долгосрочный период (от трёх до пяти лет) с материальной ответственностью органов государственной власти и органов местного самоуправления за нарушение принятых решений на долгосрочный период. Также предлагаемые законы предусматривают утверждение стандартов качества предоставляемых услуг, прозрачные конкурсные процедуры передачи объектов в концессию или в аренду и чёткие взаимные права и обязанности, прежде всего, органов местного самоуправления и инвесторов, которые берут в аренду либо в концессию соответствующие объекты.

В проекте федерального закона о бюджете на следующий год также заложены субсидии субъектам Российской Федерации на субсидирование процентных ставок по кредитам будущим концессионерам, арендаторам, которые берутся за модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры. Все это обнадеживает, но как это будет исполняться на местах?
В каком состоянии жилищный фонд в Хабаровском крае?

Стены облупились, фасады давно не ремонтировались, крыши текут, электропроводка аварийная, инженерные сети прохудились - это картина ветхого жилья, а если 50% несущих конструкций пришли в негодность, то это уже аварийное жилье. А на этом фоне в городе Хабаровске строятся только дворцы (спорта или культуры), на которые тратятся миллиарды бюджетных денег. Власть больше волнует, так называемая, «визитка» города.

Или, например, элитное жилье по высоким ценам, которым застроен весь центр Хабаровска. В результате Хабаровск признан в 2012 году третьим в стране по высокой стоимости жилья.

Огромные деньги текут не по тому руслу, а направить бы их надо на строительство жилья по переселению граждан из ветхого жилья. Наши соседи в Амурской области, например, эти проблемы успешно решают на основе государственно-частного партнерства. Почему власти не следуют примеру лучших практик по расселению ветхого фонда? Да потому что Хабаровск - один из лучших в стране по благоустройству. А для московской комиссии по определению города таковым необходимо показывать только «визитные карточки» в центре, а ветхое жилье по проспекту 60-лет Октября или в поселке Горького не входит в маршрут чиновничьей свиты.

Сегодня в крае сложилась поистине катастрофическая ситуация с обеспечением населения жильем. Только в городе Хабаровске около шести тысяч семей остро нуждается в жилье, около тысячи ветхих домов, а многие из них уже давно аварийные, но де-юре таковыми не числятся. А загляните в Бяуды, Лососину или другие поселки Ванинского или Советско-Гаванского районов? Жилищный фонд ветшает быстрее, чем строится новый. Федеральные целевые программы по строительству доступного жилья и реформированию ЖКХ не достигают целей. Уже несколько месяцев, например, я веду борьбу с чиновниками Хабаровска по аварийным домам в центре города, на городских прудах по улице Дикопольцева №№ 13,15. Дома эти явно в аварийном состоянии, но их таковыми признавать не хотят, поскольку надо переселять несколько семей, а переселять некуда.

Как решить проблему ветхого, аварийного жилья?

У меня есть конкретные предложения по улучшению ситуации. Во-первых, нужно навести порядок на земельном рынке, радикально сократить административные барьеры. Во-вторых, проблема в том, что государство не хочет обеспечить нуждающихся жильем, всех толкают на приобретение жилья в собственность по ипотеке. Но ипотекой у нас могут воспользоваться люди только со средним достатком, и чаще всего это не остро нуждающиеся в жилье. Без системного, комплексного подхода все разговоры о строительстве жилья будут оставаться популизмом.

Как-то «расшить» ситуацию можно, только возобновив массовое строительство государственного жилья, предназначенного для распределения на арендных условиях между нуждающимися двух типов: социально незащищенными гражданами и служащими, то есть работающими на государство. При этом должны быть организованы две отдельные очереди, иначе малоимущие никогда ничего не получат. Следует практиковать и платные формы предоставления жилья, предусматривающие его постепенный выкуп (рассрочка на 20 лет по государственным ценам без процента и без первоначального взноса). Я называю этот механизм государственной ипотекой. Многодетным семьям нужно давать квартиры от государства на условиях найма сразу же после рождения второго или третьего ребенка, а когда ребенок достигнет 3-летнего возраста, передавать эти квартиры безвозмездно. Как правило, граждане, проживающие в ветхом жилье, не собираются спекулировать этим жильем, продавать его или переезжать в другой регион. Они просто будут жить и платить справедливую арендную плату.

Что касается механизма раздачи жилья под условие госслужбы, то он сложился в России задолго до возникновения идеи социализма. Но сейчас служебный труд уже не тотален. Если «служилым людям», то есть бюджетникам, жилье будет раздаваться, то как удовлетворить жилищную потребность рядовых работников рыночного сектора экономики? Здесь большое разнообразие идей: это и льготные ссуды, и служебные семейные общежития, и корпоративное жилье..
А для дальневосточников надо срочно вводить Государственный жилищный сертификат дальневосточника. Какое жилье необходимо строить? Конечно малоэтажное! Построенное по энергоэффективным технологиям, оно вдвое дешевле в содержании, чем сопоставимая квартира в многоэтажке.

Важнейшая задача - наведение порядка в управлении жилыми домами. На упомянутом Госсовете президент отметил, что управляющие компании по-прежнему работают неэффективно. Проблемы ЖКХ появились давно, когда наши «неореформаторы» организовали приватизацию жилья, которое не ремонтировалось десятилетиями. А методика капитального ремонта заключалась в том, что мы, граждане, снимая в аренду государственный жилфонд, ежемесячно платили на капитальный ремонт часть суммы квартплаты, и в течение 25 лет накапливалось как раз на такой ремонт. А капремонт предполагал замену инженерных сетей, ремонт кровли и так далее.

Но в годы перестройки и девяностых годах своевременного ремонта не делали, а жилье в итоге граждане приняли в собственность запущенное, ветхое. То есть, перед приватизацией жилья, государство обязано было сделать просроченный капитальный ремонт, как делают, например, предпродажную подготовку автомобиля, а только потом передавать ее в собственность граждан. Поскольку этого не произошло, мы сейчас приватизированное жилье оплачиваем,снова в структуре платежей есть сумма на капитальный ремонт, но она рассчитана опять на 25 лет, то есть сумма, достаточная для проведения капитального ремонта, скопится только через 25 лет. А средств на капитальный ремонт ветхого жилья прямо сейчас нет.

В результате этой авантюры с приватизацией жилья каждый, кроме тех, кто вселился в новый дом, получил в собственность изношенное жилье. ТСЖ и УК приняли такое жилье в управление, а потом задумались: а что с этим хламьем делать? На ремонт денег нет, поскольку они накопятся из мизерных платежей через 25 лет, взимать более высокие платежи нельзя, да и жители не могут себе это позволить. А жалобы и «наезды» на ТСЖ растут в арифметической прогрессии, поскольку с каждым годом ветхое жилье продолжает разрушаться все быстрее и быстрее.
Что делать?

Государство решило отвлечь внимание граждан от насущных проблем очередным обещанием провести реформу ЖКХ. Отправной точкой реформы ЖКХ стал 2005 год, когда был введен новый Жилищный кодекс.
Я считаю, что приватизация жилья у нас проведена с грубейшими нарушениями экономических законов. Нельзя ничего раздавать бесплатно. Более того, у нас многие люди не могут управлять своей собственностью. Необходимо было определить стоимость и сроки выкупа жилья. Пусть бы эти суммы были небольшими, доступными большинству граждан. Кто не выкупил вовремя, тот остался жить в арендованном жилье. А огульная приватизация породила побочные эффекты, такие, например, как деятельность «черных риэлторов».

Поскольку реформа ЖКХ буксует, решили развернуть кампанию по огульной критике всех ТСЖ и управляющих компаний. Да, их легко критиковать: 80% жилфонда изношено, искать крайних долго не надо… А чего мы хотим? Улучшения работы ТСЖ? Значит, должны показывать положительную практику их работы, а мы видим только черную сторону. Но «под раздачу» попали и хорошие ТСЖ и УК. Согласно новому Жилищному кодексу РФ, жильцы, являющиеся собственниками своих квартир, могут объединяться для того, чтобы управлять принадлежащим им имуществом. Одна из разновидностей подобной структуры - товарищество собственников жилья (ТСЖ). Это не коммерческая организация, образованная собственниками помещений (жилых и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Но это закон, а на практике в Хабаровске есть, например, УК «Восход», аффилированная компания ФГУП «ГУСС «ДАЛЬСПЕЦСТРОЙ», которая была создана без конкурса и без желания жильцов. Суд обязал городскую администрацию провести конкурс. Конкурс провели, но вновь сдаваемые Дальспецстроем дома просто включаются в эту УК, и она принимает жилые строения без должной проверки качества. Более того, практика показала, что если УК набирает более 100 тысяч квадратных метров жилого фонда, она не в состоянии эффективно им управлять. Или другой пример. В Хабаровске муниципальный (аварийный практически) жилищный фонд - бараки в поселке Горького (ул. Трудовая, Хетагуровская) - передали в управляющую компанию, то есть попросту сбыли с рук.

Почему растут тарифы?

Тарифы на обслуживание многоквартирных домов устанавливаются не управляющими компаниями, а властями. При попустительстве властей ресурсоснабжающие естественные монополии бесконечно завышают тарифы, не представляя вразумительных обоснований. Так, например, за 5 лет тарифы только на электроэнергию взлетели более чем в два раза, с 1,23 руб. за кВтч. (2007 год) до 3,1 руб. за кВтч (с 1 июля 2012 года рост на 5,8%).

В то же время Дальневосточная энергетическая компания (ДЭК) сэкономила за 8 месяцев 2012 года 900 миллионов рублей. В чьи карманы несут граждане свои с трудом заработанные рубли? Мы платим за электроэнергию почти на 30% больше, чем жители Центральной России. В Нижнем Новгороде, например, с 1 июля 2,43 руб. за кВтч., а в Тюменской области вообще 1,95 руб. за кВтч. Это при том, что у нас в ДФО избыток электроэнергии. Мы не входим в Единую энергетическую систему страны, нет перетоков, а вводим все новые мощности Новобурейской ГЭС. Куда это девается? Кормим электроэнергией соседей - КНР за бесценок, а деньги за экспорт уходят в Москву. Для того, чтобы навести порядок в тарифном беспределе, нужна политическая воля, но ее нет.

А вот сокращать платежи на содержание жилфонда, как делают наши соседи во Владивостоке, я бы не рисковал. При нынешнем состоянии жилфонда заниженные сборы за обслуживание домов приведут к тому, что здания окончательно начнут разваливаться. Плата за содержание и ремонт жилья (т.е. деньги, которые получает УК) составляет около 20%, плата за коммунальные услуги - 80%. Чтобы выставить счета и собрать деньги за коммунальные услуги, УК понесут определенные затраты. Свои 6% возьмет МУП РКЦ (банк). Плюс неплательщики, с которых денег быстро не получить, плюс расходы, связанные с взысканием задолженности. В сумме получается 12%.

В итоге УК должна предложить собственникам платить за квартиру на 40% больше. Кто даст на это добро? Если же УК начнет недоплачивать коммунальной организации, та обратится в арбитражный суд, и недоплаченная ему сумма будет списана со счета УК. Но ведь это средства, которые жильцы заплатили за ремонт кровли, подъезда и т.д.

Информационная война, развязанная в отношении управляющих компаний, нередко безосновательна. Причина застарелой проблемы глубже.

Как оптимизировать непосильные платежи ЖКХ?

Считаю, что затраты на ЖКХ не должны превышать 10% дохода гражданина. Как это сделать? Поскольку государство передало собственникам 80% ветхого жилья, оно и должно помочь сделать капитальный ремонт тех домов, которые не ремонтировались до приватизации 25 и более лет. Необходимо также, во-первых, принудить естественные монополии (энергетиков, водоканал, газовиков), «придержать лошадей» и повышать тарифы обоснованно, во-вторых, - компенсировать затраты на ЖКХ малоимущим гражданам, в-третьих, - повышать заработную плату дальневосточникам.

С советских времен мы привыкли жаловаться на все проблемы, связанные с ЖКХ, в домоуправление. Однако после реформы ЖКХ собственниками оказались мы сами, следовательно, мы сами и в ответе за состояние дома. Тем временем, реформа прошла, а понимание ответственности за собственное жилище у граждан так и не появилось. Есть домовые комитеты, которые сами решают, как им благоустроить двор, какой ремонт сделать в подъездах. Без инициативы снизу, проблему не решить. Как всегда: только всем миром.

Всеми участниками жилищного процесса необходимо научиться договариваться. Причем, если большинство выступает за одни правила, то меньшинство добровольно должно этим правилам подчиняться. Сегодня все участники процесса не хотят исполнять действующее законодательство: ни собственники, ни управляющие компании, ни объединения собственников, ни ресурсоснабжающие организации... При этом власть не должна вмешиваться в эту ситуацию - она должна адекватно реагировать и вносить изменения в эти правила. А когда все играют не по правилам, проблемы растут.

Если, например,УК без решения собрания пойдет на то, чтобы сделать тот или иной вид ремонта, понимая, что непринятие срочных мер может привести к разрушению дома, она очень рискует. Достаточно одному из собственников обратиться в прокуратуру, и управляющую компанию обяжут сделать перерасчет, то есть вернуть деньги жильцам. А как их вернешь, если они уже потрачены на ремонт? В итоге УК обвинят в мошенничестве.

Или взять энергетиков: им стоимость киловатт/часа и гигакалории устанавливает РЭК, а тарифы - региональный комитет по ценам и тарифам. И собственник не может от них отказаться. Со стороны УК картина иная. Она не имеет права устанавливать тарифы, она обязана согласовать их с собственниками. А собственник может с ними не согласиться. Председатель ТСЖ может делать только то, за что проголосует большинство собственников помещений, - иначе его просто-напросто переизберут. Но есть работы с несущими конструкциями, инженерными сетями, в области пожарной и энергетической безопасности, пренебрегая которыми можно нанести не только ущерб зданию, но и вред здоровью и жизни людей.

Следовательно, необходим законодательно закрепленный минимальный перечень работ, который УК должна выполнять в обязательном порядке, не спрашивая собственников. То есть необходимы СТАНДАРТЫ, а их пока нет. Мной, как депутатом, рассмотрены более сотни письменных обращений, лично принял три десятка человек, даны консультации на  несколько сот телефонных обращений граждан о нарушении прав граждан, и большинство жалоб касаются нарушений социальных прав, более трети относятся к нарушению жилищного законодательства, около 10% связаны с нарушением трудовых прав. Многим я помог, но всех проблем я один не решу, необходима воля всех ветвей власти, участие всех граждан - собственников жилья. А гражданам я рекомендую быть более активными, вы же собственники!

Подготовила
Марина Семченко.