На своей земле

Наш законодатель не случайно разрешил оформление земли в собственность. Приватизация квартир фактически уже состоялась. Теперь очередь - за земельными участками. Которые порой, например, в центре города, стоят гораздо дороже хилых развалюх на них. Это - рынок. Налогообложение. Цивилизованные формы владения землей. Где почти все зависит не от чиновника, а от хозяина земли. Это - будущее. Но процесс этот идет трудно.

Наверное, потому, что пока не дана команда «сверху», которая у нас всегда резко все ускоряет. Люди сталкиваются с серьезными препятствиями и вследствие запущенности своих документов, вследствие того, что проблему они не решали годами. Как это было в истории, рассказанной Михаилом Слепцовым, адвокатом, управляющим партнером адвокатского бюро «Слепцов и партнеры», кандидатом юридических наук, заслуженным юристом Российской Федерации


На «птичьих» правах

Нахлынувшее на Дальний Восток небывалое недавнее наводнение имело не только материальные, но и многочисленные юридические последствия. Сметая дома и дачи, унося заборы и бани, заиливая земельные участки, разбушевавшаяся амурская вода порождала и непредвиденные правовые события. Кто-то судился, доказывая свое проживание в поврежденных домах, кто-то взыскивал ущерб, причиненный стихией, со страховых компаний, кто-то обращался за государственными пособиями. Но были и иные, совсем неожиданные ситуации, связанные с землей, с желанием оформить ее как положено. Об одной из них - наш рассказ.

Всю свою сознательную жизнь Владимир Игнатович Лучко (сведения об участниках судебного дела, лицах и обстоятельствах изменены в целях соблюдения кодекса профессиональной этики адвоката) проработал на «Амуркабеле». Жил в полученной от завода благоустроенной квартире. Но с возрастом стал замечать за собой сильную тягу к земле, к работе на ней до седьмого пота, к жизни и зимой, и летом в своем доме, «на воздухе». Между тем на дачу в поселке Чирки добираться на автобусах стало все труднее. Тогда-то и надоумила его жена обратиться с просьбой к племяннице:

- Ты, Алена, подумай и уступи мне отцовский земельный участок на Юго-восточной. Вижу я, что ты им толком не пользуешься, дом дедовский, в котором я родился и рос, совсем разрушился. Земля бурьяном зарастает, от соседей стыдно. Свою картошку, если будет нужно, всегда на нем вырастишь, земли нам обоим хватит, не чужие мы все же. Отец-то твой, покойничек, мой старший брат, таким хозяином был, а вы с мужем так все забросили, нехорошо.

На том и порешили. За символическую плату Алена продала ему дом на участке, который когда-то, еще при Сталине, выделил его отцу Краснореченский поссовет, тот дом, который несколько раз переходил потом по наследству, пока не достался Алене.

Крайне скромным было это наследство. От родного дома, с которым были связаны детские воспоминания, остались «рожки да ножки» - один фундамент. Жестяная табличка с номером дома была закреплена на времянке, в которой жить можно было лишь после усердного ремонта. К участку невозможно было подступиться даже с косой - жесткие стебли полыни и репейника нужно было уничтожать дисковой травокосилкой.

В довершение ко всем бедам грянуло наводнение. Соседи Владимира Игнатовича, пострадавшие от разлива Красной речки, воды которой не могли уйти в Амур, дружно стали обращаться за получением государственных пособий на восстановление своих домов, тем более, что, как выяснилось, размер их был совсем немалым (не поскупилось родное правительство, не забыло подтопленцев!). А Лучко и восстанавливать-то было нечего, не фундамент же! Когда же он обратился за оформлением на себя земельного участка, решив наконец-то в связи с этим все оформить как полагается, - выяснилось, что зарегистрировать его на нового собственника дома ну никак невозможно.

- Вы, дедушка, поймите, - строгий специалист из архитектурно-земельного департамента мэрии сдвинул недовольно густые брови, - сейчас, по новому Земельному кодексу, земельные участки в городе в постоянное бессрочное пользование не оформляются. Только в аренду или в собственность. А по бумагам видно, что предшественники ваши именно на таком праве пользования им и владели.

- Ну, так дайте в собственность. Лучше уж я налоги буду в казну платить, чем вашу аренду, которую вы, к тому же, в любой момент прекратить можете.

- Ан, нет! По заключению нашего специалиста, проводившего обследование, видно, что дома-то на участке нету! Только фундамент. А получать земельный участок в собственность по закону могут лишь те, кто имеет на участке домовладение. Так что пользуйтесь пока землей, но без всяких прав на нее. И дома, между прочим, даже по бумагам, можете лишиться, если его не восстановите.

Замкнутый круг

Пришедшего к нам с идеей судиться, оспаривая отказ мэрии, владельца существующего лишь в виде фундамента дома, мы, изучив проблему, были вынуждены огорчить. Перспектив оспаривать отказ, присланный пенсионеру по почте, не просматривалось. Формально все было правильно. Дома на участке фактически нет. Следовательно, прав на получение этого участка в собственность, как это полагается по Земельному кодексу, не существует.

Выход был в восстановлении дома. Что фактически означало новое строительство. Которое для пенсионера, конечно же, было накладно.

- И как мне строить, скажите? Прав на участок нету. Я построю, а потом придет кто-нибудь из власти и скажет: выметайся… Так, что ли? Нет, мне нужен документ о собственности на землю. Настоящий документ. Фактический документ. Броня! Как говорил профессор Преображенский из фильма «Собачье сердце». Смотрели?

Я с удовольствием смотрел на крепкого старика с пудовыми кулаками, готового горы свернуть за свою землю. И мы с ним начали хождение по кругу в поисках того, как разорвать этот порочный замкнутый круг. И найти выход из правового тупика.

Ведь что получалось. Восстанавливать дом нельзя, так как нет никаких оформленных прав на земельный участок. Из-за чего есть риск потерять построенное. Но и оставить все как есть тоже нельзя, так как по закону у представителей власти действительно есть право изъять земельный участок, если в течение трех лет разрушенное домовладение не восстанавливается.

Обжаловать отказ мэрии - перспектива крайне слабая, так как отказ этот, в общем-то, основан на законе. И что же делать? Как помочь ветерану с явно запущенной правовой ситуацией и не переоформленными вовремя документами?

И все же выход был. Без суда было не обойтись. Но судиться нужно было не по поводу отказа мэрии, а по поводу признания за Владимиром Игнатовичем прав на землю.

Своя ноша не тянет

Ведь по закону, как мы уже указывали, дается три года на восстановление недвижимости, приведение ее в прежнее, существовавшее до разрушения состояние. А три года эти, которые необходимо было для пенсионера исчислять со дня покупки дома, далеко не истекли. И если у администрации города есть формальный повод для отказа - то суд-то может, даже обязан оценить - в состоянии ли пенсионер за этот срок восстановить дом? Сколько ему для этого потребуется денег? Есть ли они у него? Существует ли вообще возможность такого восстановления на прежнем фундаменте?

Необходимо было также учитывать, что разъяснения специалиста департамента по поводу прав на землю были не совсем точны. Дело в том, что Земельный кодекс предусматривает, что с переходом прав на недвижимость, в прежнем, уже существовавшем виде, переходят к новому собственнику дома и права на земельный участок. Так что нельзя было утверждать, что у Лучко никаких прав на участок нет. Они перешли к нему после всех наследников его умершего брата и после покупки дома. Это были права на постоянное бессрочное пользование. Которые теперь, действительно, не оформляются. Но которые трансформировались в права собственности или аренды земли.

Лучко хотел именно собственности. Не аренды. Готов платить налоги за землю. Это - его выбор. Его право. И препятствовать ему в этом по закону нельзя.

Я прекрасно понимаю, почему администрация города не всегда охотно идет навстречу тем, кто желает оформить земельные участки в собственность. С этой самой собственностью потом для мэрии проблем больше. Коснись строить теплотрассу или дорогу, или другой важнейший объект инфраструктуры города - придется выкупать у собственников земельные участки. Соблюдать процедуру (а она - непроста). Судиться с ними. О том, что это не так легко, свидетельствуют оставшиеся островки старой застройки, так называемого «частного сектора», рядом с уже возведенными современными жилыми домами и спортивными комплексами.

Но законодатель не случайно разрешил оформление земли в собственность. Приватизация квартир фактически уже состоялась. Теперь очередь - за земельными участками. Которые порой, например, в центре города, стоят гораздо дороже хилых развалюх на них. Это - рынок. Налогообложение. Цивилизованные формы владения землей. Где почти все зависит не от чиновника, а от хозяина земли. Это - будущее.

Мы подключили фирму по оценке недвижимости и представили суду компетентное заключение. О том, что процент оставшейся от дома собственности, действительно, невелик - 13%. Но что дом можно восстановить за полтора-два года, которые у пенсионера по закону еще есть. Сумма затрат на это - не более семидесяти тысяч. А у мужа и жены Лучко на сберкнижках - восемьдесят тысяч. Так что возможности к этому имеются.

Земельный участок прошел кадастровый учет. Мы представили суду топографическую съемку, акт согласования границ участка с соседями, кадастровый план и проект межевого плана.

С нами спорили, не соглашались. Но Индустриальный районный суд краевого центра под председательством судьи М. А. Косых решил сложный земельный спор в пользу заявителя. Который по вступлении решения в законную силу оформил на участок свои права в Росреестре, разорвав, тем самым, замкнутый круг земельного вопроса. И получив «броню» в виде свидетельства о регистрации прав собственности.

Он с удовольствием восстанавливает дом, трудится на земле, побеждая сорняки, непогоду и жизненные неурядицы. Пожелаем ему удачи.

Михаил СЛЕПЦОВ, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Слепцов и партнеры», кандидат юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации.