Жизнь взаймы

Единственного жилья по закону за долги не лишают. За исключением ипотеки. Задолжавшего по ипотеке не только могут, но и реально выселяют. Даже если это жилье единственное. Законом такое исключение предусмотрено специально. Ведь до введения этого исключения в закон несколько лет назад банкам было просто невыгодно давать ипотечные кредиты: должника потом выселить было невозможно.

Следовательно, всем, оформившим ипотеку, необходимо, как минимум, знать, при каких обстоятельствах они могут лишиться своего жилья. И оказаться, образно говоря, под мостом.

Как это едва не произошло в женской истории, о которой нам поведал Михаил Слепцов, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Слепцов и партнеры», кандидат юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации.

Невезучая

С самого детства ей не везло. Родители расстались, когда ей было только одиннадцать. Нахлынувшая внезапно бедность, тесная комната в семейном общежитии завода, где они остались жить с матерью, вечная нехватка всего самого необходимого, невозможность поухаживать за своей внешностью и предметами одежды из-за элементарной нехватки денег улыбок на лице не прибавляли.

И все же Антонина  (сведения об участниках судебного дела, лицах и обстоятельствах изменены в целях соблюдения кодекса профессиональной этики адвоката) не унывала. Характер она имела открытый, жизнерадостный. Во время учебы в школе, а затем в институте, куда с третьей попытки, но все-же удалось поступить, схватывала она все на лету, училась легко и охотно. Язык у нее, что говорится, был подвешен. Вследствие этого она запросто сходилась с людьми, устанавливала нужные контакты, преодолевая с их помощью захлестывавшие ее с головой удары волн судьбы.

Обманутая в своих лучших чувствах сокурсником, она родила дочь вне брака и вынуждена была поднимать ее без отца, на более чем скромные алименты, приходившие к тому же крайне нерегулярно.

Благодаря тому, что бабушка стала нянчиться с внучкой, дочерью Антонины Васильевны, она  с большим трудом, но все же смогла найти работу. Освоившись,  решилась открыть собственное  дело, организовав небольшие частные курсы по обучению персонала.

Собственный бизнес требовал постоянного вложения средств, оборудования, различных затрат. Приходилось оформлять в банках незначительные по размерам кредиты. И все же прибыль свое дело приносило. Их небольшая семья, состоявшая только из лиц женского пола, стала вставать с колен на ноги. Вот тогда-то она и решилась поговорить с матерью о собственной квартире.

- Сколько нам можно мыкаться в общаге, мам? Дочь подрастает, скоро в школу пойдет, а мы все на шестнадцати квадратных метрах ютимся. Ты спишь на раскладушке, даже тахту поставить негде… Давай оформим кредит и купим по ипотеке однокомнатную квартиру. Столько разных предложений мне по смс-кам поступает. Мой доход, плюс твоя пенсия. Постепенно расплатимся…

В марте 2007 года в хабаровском филиале одного из московских банков они оформили ипотеку на однокомнатную благоустроенную квартиру по переулку Облачный краевой столицы, получив  под немалый процент на ее покупку миллион двести тысяч рублей с возвратом в течение пятнадцати лет.

И потекла будничная жизнь, «осчастливленная» существованием в кредит. Жизнь взаймы. При которой после очередной получки ты озабочен не тем, что купить в супермаркете, а тем, как прожить до следующего месяца после уплаты очередного аннуитентного платежа банку. Постоянного платежа, иначе называемого рентой, который в начале пятнадцатилетнего срока содержит  большей частью погашение процентов, а не погашение суммы основного долга. Так что долг этот основной перед кредитной организацией почти и не гасится, огромной глыбой нависая над финансами семьи.

Закладная судьбы

И все же они справлялись. Отказывая себе во всем, очередной платеж вносили в срок, сохраняя все подтверждающие квитанции. Пока не грянул кризис, получивший позднее название мирового финансового. Кризис 2008 года, докатившийся до их семьи через год. Доходы от бизнеса резко упали. Денег стало не просто не хватать, а не хватать катастрофически. Чтобы не потерять дело, работу, хоть малый, но все же доход, в первую очередь она «закрывала» платежи по кредиту, взятому на организацию. По платежам ипотечным пошли пусть небольшие, но задержки.
А тут, как назло, у них сменилась кредитная организация. Ипотечным агентством была продана закладная, подтверждавшая их ипотеку. Сотрудники филиала московского банка, с которыми у нее установился хороший контакт, лишь развели руками:

- Вы теперь на наша…

В региональном банке, приобретшем закладную, понимания она не встретила:

- Сейчас всем тяжело. Кризис. Ничего личного. Только бизнес. Или гасите просрочки по кредиту, или мы выйдем в суд…

На семейном совете было решено для погашения долгов семьи продать приватизированную к тому времени комнату в бывшем общежитии. Глубоко ошибочное, как впоследствии выяснилось, решение это принималось без квалифицированного совета с компетентными, знающими людьми. Без учета сложившихся реалий. Можно сказать - вслепую, второпях.

Вырученные деньги на пару лет поправили их положение. Но затем почти все началось сначала. Единственное, что облегчило им существование, - это погашение кредита, взятого на ее небольшую организацию, ее дело. На ежемесячный платеж по ипотеке наскребать приходилось «по сусекам», с большим трудом. Были месяцы, когда она едва могла уплатить лишь половину платежа. Были в последний год  пару месяцев вообще без оплаты. Питаться стали совсем скудно. Одежду донашивали прежнюю, купленную несколько лет назад. Удручало ее то, как убого она стала одевать подрастающую дочь. Отпусков  не брала, поехать никуда они не могли.

На письма банка она просто перестала реагировать. В банк, поссорившись на почве просрочек с его менеджерами, не стала заходить вообще. Общение их свелось теперь к банкомату, через который она переводила свою очередную ренту.

Закончилось это тем, чем только и могло закончиться: требованием банка о досрочном возврате кредита. То есть тем самым требованием, реально исполнить которое она не имела ровным счетом никакой возможности.

Исковое заявление банка в суд о взыскании денег по кредиту и обращении взыскания на квартиру, оформленную в ипотеку, не заставило себя долго ждать. Банк просил взыскать с Антонины Васильевны ни мало ни много, а два миллиона двести тысяч (!) рублей. Это, напомню, при том, что получено было миллион двести. «Лишний» миллион набежал за счет процентов по кредиту, пеней по уплате суммы основного долга, пеней по не вовремя погашенным процентам за кредит, да за счет прочих штрафов, в изобилии рассыпанных по страницам кредитного договора, который в 2007 году она подписала, конечно же, на радостях почти не читая. Таким образом, уже потеряв комнату в общежитии, заемщица наша теряла квартиру, все платежи, выплаченные двум банкам за шесть лет, да еще и, в нагрузку, на нее «навешивали» миллион сверху. Для полного счастья. В довесок к выселению.

Незнайки на Земле

Загадочное поначалу слово «ипотека», означающее всего лишь залог недвижимости, уже прочно вошло в нашу жизнь. Не один и не два дома в крае возводятся и реализуются ежегодно «под ипотеку». «Взял ипотеку» - хвастаемся мы перед знакомыми. Строительные организации охотно строят такие дома. Банки, словно соревнуясь друг перед другом, рекламируют разнообразные условия ипотеки и даже иногда, правда, совсем незначительно, снижают по ней проценты. Особенно охотно и много топ-менеджеры кредитных организаций рекламируют ипотеку накануне периодически возникающих кризисов, финансовых провалов курсов валют, которые они в силу своего профессионализма чувствуют заранее. Ведь при этом возникают ситуации, когда человек несколько лет платит  немалые проценты, а квартира от него после кризиса все равно возвращается банку за долги.

При этом если расчетливый

американец, прежде чем взять свой дом, свою «американскую мечту» по ипотеке, десять раз все взвесит, рассчитает на домашнем компьютере и подстрахует, то наши заемщики берут ипотеку по-русски, на авось. Часто надеясь лишь на сегодняшнюю зарплату или доход. Не подстраховывая себя подушкой безопасности - суммой «в загашнике». Не учитывая кризисность экономики, длительность сроков гашения (за пятнадцать-двадцать лет ипотеки событий и сложностей в жизни может произойти немало) и высокий наш ипотечный процент. Американская семья на Аляске, где я побывал по работе, рассказывала мне о своей ипотеке на трехэтажный дом под Анкориджем под три процента годовых. А у нас эти ставки составляют от одиннадцати до пятнадцати процентов и выше. Почувствуйте разницу.

- Неужели могут выселить? Неужто выселят? - постоянно спрашивала меня обратившаяся в наше адвокатское бюро Антонина Васильевна. - А куда ж мне с ребенком? С пожилой матерью? Ведь жить нам больше негде. Неужто могут лишить единственного жилья?

На эти вопросы нужно было, не создавая лишних иллюзий, дать честный ответ: могут. Единственного жилья по закону действительно за долги не лишают. За исключением ипотеки. Задолжавшего по ипотеке не только могут, но и реально выселяют. Куда? - На улицу. Даже если это жилье единственное. Законом такое исключение предусмотрено специально. Ведь до введения этого исключения в закон несколько лет назад банкам было просто невыгодно давать ипотечные кредиты: должника потом выселить было невозможно. И не давали. Закон об ипотеке в стране не работал. Он и сейчас-то работает не в полную силу, с пробуксовками. Не каждый, согласитесь, рискнет брать ипотеку под столь высокий процент. Руководство банков объясняет размер процентов высокой степенью рисков. Но нельзя сбрасывать со счетов и желание нажиться на проблемах людей.

Всем своим знакомым, имеющим детей  младшего и среднего школьного возраста, в связи с этим я советую в обязательном порядке включать в программу  чтения их детей книгу известного советского писателя Николая Носова «Незнайка на Луне». Писатель, желая показать детям жестокий мир капитализма, послал своего Незнайку на Луну, где тот столкнулся с продажными полицейскими, обманутыми дольщиками и вкладчиками, дутыми акционерными обществами, банкротством, надувательством с кредитами и ночлежками под мостом. Знания, полученные в свое время благодаря прочтению в детстве этой книги, многих уберегли  от участия во всевозможных «МММ» и «Хопер-инвестах». От покупки себе «немножко «Олби» (читатели старших возрастов слышали обо всех этих жуликах). До ночевок под мостом у нас еще все-таки не дошло, государство наше все же объявлено социальным. Но из домов за долги уже выселяют. При этом никого не волнует - куда ты денешься после такого выселения.

Между тем заемщики наши по-прежнему сражаются в судах с банками почти всегда в одиночку. Не обращаясь за квалифицированной юридической помощью. В основном при этом «давя слезу», а не выставляя аргументы юридического характера. Не отдавая себе отчета в том, что у них нет специальных познаний в финансовой сфере. Что они даже не понимают - где в расчетах банка о задолженности по кредитам кроется умышленное нарушение, направленное против человека? Что же именно было незаконным в кредитном договоре, договоре поручительства? Не утруждают себя этим и некоторые суды. Им гораздо проще написать в судебном решении, что суд расценивает расчет банка по задолженности как достоверный, чем кардинально перепроверить его.

Как результат - скороспелые судебные решения о взысканиях. Часто при этом - заочные. Но вполне реальные для людей, когда к ним приходит строгий судебный пристав.

Везёт тому, кто везёт

Проверив расчет регионального банка, мы установили, что он противоречит одной из статей Гражданского кодекса России. Дело в том, что после возникновения просрочек по кредиту банк направлял поступающие от Антонины Васильевны в следующем месяце деньги не на погашение сумм основного долга и процентов, как это положено по кодексу, а на штрафные санкции за просрочку. В результате основной долг и проценты почти не погашались, размер просрочки увеличивался, соответственно - возрастали и всевозможные штрафы и пени. Пригласив своих экономистов, мы сделали собственный расчет задолженности, предъявив его суду. Банку это очень не понравилось. Его представители стали ссылаться на соответствующие пункты договора с заемщицей, где такая возможность предусматривалась. А мы сослались на то, что такие положения в договор можно включать только по отношению к юридическим лицам и предпринимателям. Но не по ипотечным кредитам, одной из сторон которого является гражданин - потребитель. Права которого защищает отдельный закон.

Не дожидаясь вердикта суда, банк на очередном заседании скорректировал сумму взыскания, уменьшив ее почти на миллион (!). Что еще раз подтверждает - даже с расчетом, составленным машиной-компьютером банка, можно и нужно спорить.

Кроме того, мы провели оценку квартиры. И установили, что в настоящее время ее стоимость составляет без малого три миллиона рублей. А задолженность Антонины Васильевны по основному долгу к моменту обращения банка в суд - девяносто пять тысяч рублей. Между тем по закону об ипотеке обращать взыскание на предмет ипотеки можно только в случае, если задолженность составляет более пяти процентов от стоимости заложенного имущества, то есть ипотечной  квартиры. По расчетам у нас выходило явно меньше пяти процентов. А значит, в этой части иска банку нужно было отказывать.

Центральный районный суд краевого центра решил иначе. Указав, что все равно считает необходимым гражданку выселить, продав ее единственную жилплощадь. Вместе с матерью. Вместе с ребенком. И точка. В общем, читайте книжки про Незнайку с детства. Только тогда под мостом и не окажетесь.

С такой своеобразной трактовкой закона в нашем бюро не согласились. Зная, что в крае и стране есть еще  суды и повыше районных, мы подали по делу жалобу. Апелляционная инстанция краевого суда, рассмотрев ее, постановила решение суда первой инстанции в части обращения взыскания на квартиру отменить. И по изложенным уже в публикации причинам банку в этом было отказано.

Что в итоге выиграл банк? - Можно сказать, ничего. Да, долг с заемщицы взыскан. С процентами. Но она итак его обязана вернуть. А из квартиры-то не выселишь. Если, конечно, сумма основного долга не накопится снова. И превысит барьер в пять процентов. О чем мы строго предупредили клиентку.

А Антонине Васильевне, наконец, повезло. Ошибочное решение продать комнату в общежитии и накопленные долги перед банком по ипотеке едва не привели всю ее семью к полному краху. На сей раз обошлось. Волной судьбы не накрыло.
У женской нашей истории, как и положено накануне женского праздника, счастливый конец. Скромен будет их праздничный стол. Основные ежемесячные доходы снова уйдут «в ипотеку». И все-таки у семьи есть где накрыть этот стол. Есть жилье, крыша над головой. И, значит, будет женское счастье.

Михаил Слепцов, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Слепцов и партнеры», кандидат юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации.