Дешевого все меньше

С рынка всё больше вымываются дешёвые квартиры

Все меньше дешевых квартир остается на вторичном рынке жилья Хабаровска, все больше на нем доминируют квартиры более высокого класса. Соответственно и цены на них выше.

Итогом такой тенденции стал заметный рост цен среднего квадратного метра по городу. За май цена предложения на него выросла на 1,9% и превысила 57 тысяч рублей.

В конце весны опережающим темпом (2,64%) в городе дорожал средний квадратный метр у двухкомнатных квартир, по районам престижности лидерство сохранили окраины, где средний «квадрат» подорожал за май на 1,7%, не сильно отстали в темпе роста и районы средней отдаленности (1,67%). Среди квартир различных планировок наиболее активно за месяц дорожал средний квадратный метр у «малосемеек» (2,4%) и у квартир новой планировки (2%). И несмотря на активный рост стоимости среднего «квадрата» у квартир новой планировки, он лидирует только в центре города, а в остальных районах престижности самый дорогой квадратный метр у «малосемеек». На окраинах он обошел по цене средний «квадрат» у квартир новой планировки на 24%.

Тенденции, сложившиеся к концу весны на хабаровском рынке жилья, говорят о том, что спрос на самое дешевое жилье минимальных площадей сохраняется. Вместе с тем с рынка все больше вымываются дешевые квартиры - «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки («брежневки»), особенно на окраинах и в районах средней отдаленности. Так в структуре предложения в мае процент квартир улучшенной планировки сократился на 1,4%, а предложение в районе престижности средней отдаленности на 1%. При этом квартир новой планировки стали предлагать на продажу в структуре предложения на 1,2% больше, а квартир в центре города на 1,6%.

Возможно, из-за снижения предложения квартир улучшенной планировки цены на них за май выросли в среднем по городу на 3,5%, а на двухкомнатные на окраинах города цена подскочила даже на 4,7%. Активно дорожали квартиры улучшенной планировки всех размеров в районе престижности средней отдаленности (3,8%) и одно- и двухкомнатные в районах ближе к центру (3,3%). Причиной такого динамичного роста цен в этом сегменте рынка может быть, в том числе, и падение уровня доходов населения. По данным Высшей школы экономики, фактическое потребление семей с 1988 года снизилось на 10,8%, а из расчета на душу населения - на 4,1%. Если в 1989 году на квартиру в 54 кв. м можно было накопить за 2,6 года, то в 2009 году на это потребовалось бы уже 4,6 года. Происходит дальнейшее расслоение населения на богатых и бедных. При этом темп такой деградации в восемь раз выше, чем в Венгрии, и в пять раз выше, чем в Чехии, где наблюдаются аналогичные процессы.

Нельзя полностью исключать и такую причину роста цен в этом сегменте, как инвестиции в недвижимость. Ведь далеко не у всякого инвестора найдется 5-6 миллионов рублей, чтобы купить двухкомнатную квартиру новой планировки в центре города. Гораздо реальнее сумма в 2 миллиона, которой может хватить на двухкомнатную квартиру улучшенной планировки («брежневка») на окраине. Тем более, что в первом случае квадратный метр обойдется в 77,5 тысячи рублей, а во втором - меньше 45 тысяч.

Тем не менее, находятся инвесторы и с большими деньгами, способные выложить их за квартиру новой планировки в центре города. Возможно, поэтому, если в среднем по городу цена предложения на квартиры новой планировки за месяц поднялась на 1,8%, то в  центре цены на такие квартиры выросли более чем на 2%. Росли они и на двухкомнатные квартиры новой планировки в районах средней отдаленности (4,6%) и на окраинах (3,4%).

Оживление инвестиционной составляющей на рынке жилья Хабаровска объясняется завершением кризиса и готовностью не только накапливать средства в ожидании большей стабильности, но и тратить их на крупные покупки. К тому же ипотечные кредиты сегодня более доступны, чем во время кризиса. Тем не менее, инвесторы сильно рискуют, вкладываясь в недвижимость. Дело в том, что в последние годы рынок жилья по темпам роста сравнялся с инфляцией. (За пять месяцев текущего года рост рынка составил 4,6%, а инфляция за этот же период 4,8%.) Поэтому нет уверенности, что когда придет время продавать купленную квартиру, инвестор сохранит вложенные деньги и еще получит какую-то прибыль. Если же уповать на аренду, то здесь свои риски и затраты, которые могут осложнить финансовую ситуацию инвестора и свести выгоду к нулю.

В большинстве наблюдаемых микрорайонов и жилмассивов ситуация сохраняется стабильно растущая. Наиболее активно дорожал микрорайон Большая-Вяземская (почти 11%, но часть прироста средних цен здесь пришлась на компенсацию снижения цен предыдущих месяцев), район станции Хабаровск-2, пос. им. Горького и Большой Аэродром. Рост цен составил здесь от 3,3% до 3,6%.

Снижались цены предложения в мае на все типы квартир в Березовке со средним темпом 3,2%. Заметно подешевели однокомнатные квартиры на Базе КАФ (-5,7%), двухкомнатные в районе 38-й школы (-3,4%) и трехкомнатные в Авиагородке (-9,4%).

В июне на хабаровском рынке жилья можно ожидать снижения темпов роста из-за традиционного для летних месяцев падения активности. Какой-то минимальный рост может сохраниться, но это скорей всего будет рост инерционный. А вот в последующие летние месяцы на рынке жилья может наблюдаться даже некоторое снижение цен.