Дешевого все меньше
17.06.2011
781
С рынка всё больше вымываются дешёвые квартиры
Все меньше дешевых квартир остается на вторичном рынке жилья Хабаровска, все больше на нем доминируют квартиры более высокого класса. Соответственно и цены на них выше.
Итогом такой тенденции стал заметный рост цен среднего квадратного метра по городу. За май цена предложения на него выросла на 1,9% и превысила 57 тысяч рублей.
В конце весны опережающим темпом (2,64%) в городе дорожал средний квадратный метр у двухкомнатных квартир, по районам престижности лидерство сохранили окраины, где средний «квадрат» подорожал за май на 1,7%, не сильно отстали в темпе роста и районы средней отдаленности (1,67%). Среди квартир различных планировок наиболее активно за месяц дорожал средний квадратный метр у «малосемеек» (2,4%) и у квартир новой планировки (2%). И несмотря на активный рост стоимости среднего «квадрата» у квартир новой планировки, он лидирует только в центре города, а в остальных районах престижности самый дорогой квадратный метр у «малосемеек». На окраинах он обошел по цене средний «квадрат» у квартир новой планировки на 24%.
Тенденции, сложившиеся к концу весны на хабаровском рынке жилья, говорят о том, что спрос на самое дешевое жилье минимальных площадей сохраняется. Вместе с тем с рынка все больше вымываются дешевые квартиры - «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки («брежневки»), особенно на окраинах и в районах средней отдаленности. Так в структуре предложения в мае процент квартир улучшенной планировки сократился на 1,4%, а предложение в районе престижности средней отдаленности на 1%. При этом квартир новой планировки стали предлагать на продажу в структуре предложения на 1,2% больше, а квартир в центре города на 1,6%.
Возможно, из-за снижения предложения квартир улучшенной планировки цены на них за май выросли в среднем по городу на 3,5%, а на двухкомнатные на окраинах города цена подскочила даже на 4,7%. Активно дорожали квартиры улучшенной планировки всех размеров в районе престижности средней отдаленности (3,8%) и одно- и двухкомнатные в районах ближе к центру (3,3%). Причиной такого динамичного роста цен в этом сегменте рынка может быть, в том числе, и падение уровня доходов населения. По данным Высшей школы экономики, фактическое потребление семей с 1988 года снизилось на 10,8%, а из расчета на душу населения - на 4,1%. Если в 1989 году на квартиру в 54 кв. м можно было накопить за 2,6 года, то в 2009 году на это потребовалось бы уже 4,6 года. Происходит дальнейшее расслоение населения на богатых и бедных. При этом темп такой деградации в восемь раз выше, чем в Венгрии, и в пять раз выше, чем в Чехии, где наблюдаются аналогичные процессы.
Нельзя полностью исключать и такую причину роста цен в этом сегменте, как инвестиции в недвижимость. Ведь далеко не у всякого инвестора найдется 5-6 миллионов рублей, чтобы купить двухкомнатную квартиру новой планировки в центре города. Гораздо реальнее сумма в 2 миллиона, которой может хватить на двухкомнатную квартиру улучшенной планировки («брежневка») на окраине. Тем более, что в первом случае квадратный метр обойдется в 77,5 тысячи рублей, а во втором - меньше 45 тысяч.
Тем не менее, находятся инвесторы и с большими деньгами, способные выложить их за квартиру новой планировки в центре города. Возможно, поэтому, если в среднем по городу цена предложения на квартиры новой планировки за месяц поднялась на 1,8%, то в центре цены на такие квартиры выросли более чем на 2%. Росли они и на двухкомнатные квартиры новой планировки в районах средней отдаленности (4,6%) и на окраинах (3,4%).
Оживление инвестиционной составляющей на рынке жилья Хабаровска объясняется завершением кризиса и готовностью не только накапливать средства в ожидании большей стабильности, но и тратить их на крупные покупки. К тому же ипотечные кредиты сегодня более доступны, чем во время кризиса. Тем не менее, инвесторы сильно рискуют, вкладываясь в недвижимость. Дело в том, что в последние годы рынок жилья по темпам роста сравнялся с инфляцией. (За пять месяцев текущего года рост рынка составил 4,6%, а инфляция за этот же период 4,8%.) Поэтому нет уверенности, что когда придет время продавать купленную квартиру, инвестор сохранит вложенные деньги и еще получит какую-то прибыль. Если же уповать на аренду, то здесь свои риски и затраты, которые могут осложнить финансовую ситуацию инвестора и свести выгоду к нулю.
В большинстве наблюдаемых микрорайонов и жилмассивов ситуация сохраняется стабильно растущая. Наиболее активно дорожал микрорайон Большая-Вяземская (почти 11%, но часть прироста средних цен здесь пришлась на компенсацию снижения цен предыдущих месяцев), район станции Хабаровск-2, пос. им. Горького и Большой Аэродром. Рост цен составил здесь от 3,3% до 3,6%.
Снижались цены предложения в мае на все типы квартир в Березовке со средним темпом 3,2%. Заметно подешевели однокомнатные квартиры на Базе КАФ (-5,7%), двухкомнатные в районе 38-й школы (-3,4%) и трехкомнатные в Авиагородке (-9,4%).
В июне на хабаровском рынке жилья можно ожидать снижения темпов роста из-за традиционного для летних месяцев падения активности. Какой-то минимальный рост может сохраниться, но это скорей всего будет рост инерционный. А вот в последующие летние месяцы на рынке жилья может наблюдаться даже некоторое снижение цен.
Итогом такой тенденции стал заметный рост цен среднего квадратного метра по городу. За май цена предложения на него выросла на 1,9% и превысила 57 тысяч рублей.
В конце весны опережающим темпом (2,64%) в городе дорожал средний квадратный метр у двухкомнатных квартир, по районам престижности лидерство сохранили окраины, где средний «квадрат» подорожал за май на 1,7%, не сильно отстали в темпе роста и районы средней отдаленности (1,67%). Среди квартир различных планировок наиболее активно за месяц дорожал средний квадратный метр у «малосемеек» (2,4%) и у квартир новой планировки (2%). И несмотря на активный рост стоимости среднего «квадрата» у квартир новой планировки, он лидирует только в центре города, а в остальных районах престижности самый дорогой квадратный метр у «малосемеек». На окраинах он обошел по цене средний «квадрат» у квартир новой планировки на 24%.
Тенденции, сложившиеся к концу весны на хабаровском рынке жилья, говорят о том, что спрос на самое дешевое жилье минимальных площадей сохраняется. Вместе с тем с рынка все больше вымываются дешевые квартиры - «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки («брежневки»), особенно на окраинах и в районах средней отдаленности. Так в структуре предложения в мае процент квартир улучшенной планировки сократился на 1,4%, а предложение в районе престижности средней отдаленности на 1%. При этом квартир новой планировки стали предлагать на продажу в структуре предложения на 1,2% больше, а квартир в центре города на 1,6%.
Возможно, из-за снижения предложения квартир улучшенной планировки цены на них за май выросли в среднем по городу на 3,5%, а на двухкомнатные на окраинах города цена подскочила даже на 4,7%. Активно дорожали квартиры улучшенной планировки всех размеров в районе престижности средней отдаленности (3,8%) и одно- и двухкомнатные в районах ближе к центру (3,3%). Причиной такого динамичного роста цен в этом сегменте рынка может быть, в том числе, и падение уровня доходов населения. По данным Высшей школы экономики, фактическое потребление семей с 1988 года снизилось на 10,8%, а из расчета на душу населения - на 4,1%. Если в 1989 году на квартиру в 54 кв. м можно было накопить за 2,6 года, то в 2009 году на это потребовалось бы уже 4,6 года. Происходит дальнейшее расслоение населения на богатых и бедных. При этом темп такой деградации в восемь раз выше, чем в Венгрии, и в пять раз выше, чем в Чехии, где наблюдаются аналогичные процессы.
Нельзя полностью исключать и такую причину роста цен в этом сегменте, как инвестиции в недвижимость. Ведь далеко не у всякого инвестора найдется 5-6 миллионов рублей, чтобы купить двухкомнатную квартиру новой планировки в центре города. Гораздо реальнее сумма в 2 миллиона, которой может хватить на двухкомнатную квартиру улучшенной планировки («брежневка») на окраине. Тем более, что в первом случае квадратный метр обойдется в 77,5 тысячи рублей, а во втором - меньше 45 тысяч.
Тем не менее, находятся инвесторы и с большими деньгами, способные выложить их за квартиру новой планировки в центре города. Возможно, поэтому, если в среднем по городу цена предложения на квартиры новой планировки за месяц поднялась на 1,8%, то в центре цены на такие квартиры выросли более чем на 2%. Росли они и на двухкомнатные квартиры новой планировки в районах средней отдаленности (4,6%) и на окраинах (3,4%).
Оживление инвестиционной составляющей на рынке жилья Хабаровска объясняется завершением кризиса и готовностью не только накапливать средства в ожидании большей стабильности, но и тратить их на крупные покупки. К тому же ипотечные кредиты сегодня более доступны, чем во время кризиса. Тем не менее, инвесторы сильно рискуют, вкладываясь в недвижимость. Дело в том, что в последние годы рынок жилья по темпам роста сравнялся с инфляцией. (За пять месяцев текущего года рост рынка составил 4,6%, а инфляция за этот же период 4,8%.) Поэтому нет уверенности, что когда придет время продавать купленную квартиру, инвестор сохранит вложенные деньги и еще получит какую-то прибыль. Если же уповать на аренду, то здесь свои риски и затраты, которые могут осложнить финансовую ситуацию инвестора и свести выгоду к нулю.
В большинстве наблюдаемых микрорайонов и жилмассивов ситуация сохраняется стабильно растущая. Наиболее активно дорожал микрорайон Большая-Вяземская (почти 11%, но часть прироста средних цен здесь пришлась на компенсацию снижения цен предыдущих месяцев), район станции Хабаровск-2, пос. им. Горького и Большой Аэродром. Рост цен составил здесь от 3,3% до 3,6%.
Снижались цены предложения в мае на все типы квартир в Березовке со средним темпом 3,2%. Заметно подешевели однокомнатные квартиры на Базе КАФ (-5,7%), двухкомнатные в районе 38-й школы (-3,4%) и трехкомнатные в Авиагородке (-9,4%).
В июне на хабаровском рынке жилья можно ожидать снижения темпов роста из-за традиционного для летних месяцев падения активности. Какой-то минимальный рост может сохраниться, но это скорей всего будет рост инерционный. А вот в последующие летние месяцы на рынке жилья может наблюдаться даже некоторое снижение цен.