Однокомнатные выросли до трёх миллионов

Коллаж Евгения АЛЕКСЕЕНКО

Все ближе летняя жара, все ниже темпы роста рынка недвижимости. За май средний квадратный метр по Хабаровску вырос лишь на 1% (761,35 рубля), и к началу календарного лета его стоимость составила 72933,13 рубля.

Наш прогноз на май оказался слишком смелым. Темп роста вырос меньше предполагаемого - общие закономерности рынка недвижимости сыграли свою роль, а надежды на инерцию цен не оправдались. За первый квартал среднемесячный темп составил в городе 3,5%, а во втором уже 2%. И это не предел, возможно его дальнейшее снижение в летние месяцы.
Лидерами роста стоимости среднего квадратного метра в городе остаются однокомнатные квартиры (1,7%). По районам престижности с опережением среднего городского темпа дорожал квадратный метр на окраинах города (1,4%), а среди планировок - «малосемейки» (6,2%). Как видим, тенденция опережающего роста цен среднего квадратного метра у самого доступного жилья сохраняется.

Среди однокомнатных квартир самый значительный рост среднего «квадрата» наблюдался в районе престижности ближе к центру у квартир новой планировки (1,7%) и у «хрущевок» (2,6%), а на окраинах у них же - с темпом 2,6% и 2,1% соответственно.

У двухкомнатных квартир средний квадратный метр дорожал с опережением в районе средней отдаленности у «хрущевок» (2,6%) и квартир улучшенной планировки (2%), а ближе к центру у «брежневок» (1,9%) и квартир новой планировки (1,6%).

Стоимость квадратного метра у трехкомнатных квартир в целом в мае росла медленнее средних цен по городу. Но и здесь спрос определял цены. С опережением средних городских темпов выросла цена квадратного метра у трехкомнатных квартир новой планировки только на окраинах города (2%), да со средним городским - в районе ближе к центру. В остальных районах престижности средний «квадрат» у таких квартир изменился не более чем на 0,3% в сторону увеличения или уменьшения. А вот средний квадратный метр у трехкомнатных «хрущевок» дорожал во всех районах престижности, значительно опережая средний городской рост этого основного показателя рынка недвижимости. Прирост цены у них за месяц составил 3,8%, при этом в центре цены выросли на 8,4%, на окраинах - на 7,2%, а в районе средней отдаленности - на 9,6%.

«Сталинки» не рассматриваются в нашем обзоре подробно, так как под этой планировкой понимается слишком разное жилье - от двух­этажных деревянных домов, построенных в 40-50-х годах прошлого века, и 2-3-этажных кирпичных домов во всех районах города до многоэтажных домов в центре. Это тема отдельного разговора, да и составляют они всего 10% в структуре предложения. По этой же причине мы не рассматриваем подробно «малосемейки», которые еще малочисленнее на хабаровском рынке - 2,5%. Но анализ цен по этим планировкам проводится постоянно, и его результат без лишних комментариев можно увидеть в таблице стоимости среднего квадратного метра.

Из нее видно, что «сталинки» во всех районах престижности располагаются на последнем месте по стоимости среднего квадратного метра, а «малосемейки» опережают квартиры всех планировок, в том числе и квартиры новой планировки, за исключением центра. Здесь они не смогли обогнать квартиры новой планировки по этому показателю лишь из-за своей малочисленности. При этом цены предложения на «малосемейки» в центре начинаются от 1 миллиона рублей и доходят до 3 миллионов (у двухкомнатных), а цены предложения на однокомнатные квартиры новой планировки в центре начинаются от 2 миллионов рублей. Это говорит о завышенных ценах на «малосемейки» и малых шансах продать их по запрашиваемой цене.

С опережением средних цен предложения по городу в мае росли цены на однокомнатное жилье и на квартиры на окраинах, практически повторяя картину изменения цен на стоимость среднего квадратного метра. Самое доступное жилье росло в цене опережающими темпами.

В центре среди однокомнатных квартир лидировали в росте цен квартиры улучшенной планировки («брежневки») - они стали предлагаться дороже на 3,2%, среди двухкомнатных - «сталинки» (3,3%), а у трехкомнатных квартир самый большой прирост цены предложения наблюдался у «хрущевок» (9,3%).

В районе престижности ближе к центру бал правили «хрущевки», которые выросли в цене от 1,4% (двухкомнатные) и 2,8% (трехкомнатные) до 3,9% (однокомнатные). С темпом выше среднего по городу выросли здесь в цене и двухкомнатные квартиры улучшенной планировки (1,6%). «Сталинки» в этом районе престижности составляют менее 8% предложений, поэтому рост цен у них хотя и был высоким, не оказал существенного влияния на общую картину.

В районе средней отдаленности активность цен смещается в сторону двух- и трехкомнатных квартир. Те же трехкомнатные «хрущевки» выросли здесь в цене на 6,4%, а двухкомнатные - на 2,4%. Двухкомнатные квартиры улучшенной планировки здесь стали предлагаться на продажу дороже на 3,6%. В сегменте однокомнатных квартир в этом районе престижности все цены стали ниже, чем месяц назад, За исключением «малосемеек».

На окраинах города предпочтения покупатели отдают большим квартирам, и как результат - на трехкомнатные квартиры цены предложения здесь опережали рост цен в других сегментах.

Опять же лидировали в росте цен «хрущевки» (4,4%), не менее чем на 1% выросли цены предложения и на другие трехкомнатные квартиры, кроме квартир новой планировки. Среди однокомнатных квартир на окраинах лидировали в росте средних цен «малосемейки» (5,2%) и «хрущевки» (3,4%). При этом первые составляют 18% от объема предложения в этом районе престижности и оказывают заметное влияние на уровень цен среди однокомнатных квартир, а вторые - 14% и их влияние заметно ниже.

Равномерно повышались цены в подавляющем большинстве микрорайонов и жилмассивов города. В районе престижности ближе к центру на 2–5% выросли цены предложения в жилмассиве от остановки транспорта «Памятник партизанам» до ул. Выборгской, на 4,5% поднялись цены в районе 38-й школы, при этом выросло и число предложений квартир в этом микрорайоне. В микрорайоне 68-й школы и института культуры цены предложения несколько снизились, при этом сократилось предложение однокомнатных квартир. Наблюдение за рынком недвижимости показывает, что изменение числа предложений в том или ином жилмассиве ведет к соответствующему изменению цен предложения с задержкой на один-два месяца. Следовательно, те изменения, которые произошли в названных микрорайонах - явление временное, и следует ожидать, что цены предложения здесь в ближайшие месяцы изменят вектор движения на противоположный.

Из микрорайонов средней отдаленности выделился на общем фоне роста Северный микрорайон, где в мае цены предложения снизились в среднем на 3,4%.

Окраинные микрорайоны продолжали расти со средним темпом, превышающим средние городские показатели. Исключением здесь стали только Авиагородок, где наблюдалось снижение средних цен на жилье в основном за счет однокомнатных квартир, и База КАФ, где цены упали на все виды жилья. Тем не менее, этот микрорайон сохранил титул самой дорогой окраины.

Как уже отмечалось в начале обзора, в летние месяцы ожидается дальнейшее снижение темпов роста цен предложения, вплоть до их остановки и даже перехода в отрицательную зону. Это связано со снижением активности в первую очередь покупателей, отпусками риэлторов и продавцов. Да и как работать, решать сложные задачи купли-продажи недвижимости в нашу удушающую жару. Только крайняя нужда или служебный долг может заставить человека заниматься делами.

Тем не менее, это период самый выгодный для покупателей из-за остановившихся цен, но менее выгодный из-за сокращения предложений ввиду снятия многих квартир с продажи до лучших времен, то есть до осени, когда цены вновь пойдут вверх, если не случится новая волна кризиса.

Александр ХВОРОВ.