С кем строить жильё

Выбрать застройщика - задача, сравнимая с выбором мужа или жены. На несколько лет вам придется связать свои судьбы, вместе переживать взлеты и падения, а после окончания отношений с застройщиком вам достанется квартира (или не достанется, тут все как в жизни).

Но, в отличие от семейных отношений, отношения с застройщиком должны быть исключительно «браком по расчету», любовь и эмоции здесь могут очень дорого обойтись.

Документ - как основание

Мы изучили советы юристов различных интернет-сайтов недвижимости и сделали подборку рекомендаций.

Итак, необходимо ознакомиться с некоторыми документами, которые содержат большое количество чрезвычайно полезной информации об организации, ведущей строительство.

Лучший вариант, когда таким документом является договор долевого участия в строительстве. Кроме того, что такой договор подлежит государственной регистрации, его подписание накладывает на застройщика серьезные обязательства .

Подписание других договоров, например, паенакопления, не дает такой полной защиты интересов покупателя, в том числе не гарантирует своевременной сдачи дома, позволяет по ходу строительства застройщику вносить существенные изменения в проект, в том числе связанные с внутренней отделкой и сроком сдачи дома.

Проектная декларация

Если вы уже определили для себя список домов, где вы бы хотели приобрести квартиру, первое, что вы должны сделать, - найти и прочитать от корки до корки проектную декларацию. В случае, если застройщик продает квартиры по договорам долевого участия, этот документ должен быть обязательно, обычно его можно найти на сайте застройщика.

Если же застройщик реализует квартиры каким-либо другим способом, проектной декларации может и не быть.

В проектной декларации застройщик должен перечислить все объекты, в строительстве которых он участвовал за последние три года, указав их точное местоположение и срок ввода в эксплуатацию, запланированный и фактический. Это правило побуждает застройщиков более трезво оценивать свои силы при определении срока сдачи дома. Даже однократный срыв сроков строительства будет указан в проектных декларациях последующих объектов, а это дурно отражается на репутации застройщика.

Если вы видите длинный список домов, которых вы знаете, и, возможно, с восхищением их рассматривали или даже бывали внутри, скорее всего вы имеете дело с надежным застройщиком, который давно ведет строительство на территории вашего города, обычно их названия на слуху. Если же в декларации указаны только коммерческие объекты (например, торговый центр), или всего 1-2 жилых, такая запись может говорить о малом опыте в жилом строительстве, что может сказаться на качестве возводимых домов.

Также в проектной декларации должны быть перечислены все учредители застройщика, имеющие 5 и более процентов голосов в органе управления, фирменное наименование, место нахождения, график работы, виды лицензируемой деятельности, номера и сроки действия лицензий.
Там же вы найдете информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Здесь интересно взять для сравнения данные нескольких застройщиков, чужие деньги считать не только интересно, но иногда и полезно. Даже не имея знаний бухгалтера, можно примерно представить себе финансовое положение застройщика и его умение обращаться с финансовыми потоками.

Права на землю

Совершенно не лишним будет ознакомиться с документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок, который находится под возводимым объектом. Эти документы застройщик должен предоставить для ознакомления любому участнику строительства.
Если земля является собственностью застройщика, для покупателя это самый лучший вариант, он полностью исключает возможность различных конфликтов с арендодателем как во время строительства, так и после него. К тому же, когда речь идет о долевом строительстве, права на земельный участок переходят в залог к участникам строительства. Это означает, что при банкротстве застройщика земля, находящаяся у него в собственности, может быть продана для погашения долгов перед дольщиками.

Также может оказаться, что только часть земельного участка принадлежит застройщику или он находится в залоге у третьих лиц. Это верный признак проблем у застройщика. Такая ситуация возможна, если застройщик использует схему, отличную от долевой, т.к. отсутствует залог земли в пользу участников строительства.

Интернет

Слухами не только земля полнится, но и интернет. Практически на каждом городском портале можно найти информацию о неблагополучных застройщиках, также на эту тему можно поискать информацию на различных городских форумах. Проблемные дома, как правило, интенсивно обсуждаются, и найти их не составит труда.

Часто на таких форумах можно найти гораздо больше сведений о застройщике, чем он готов о себе предоставить. Кроме того, это, пожалуй, единственный легкодоступный источник информации о качестве строительства отдельных фирм.

Есть конторы с весьма достойным списком законченного в срок строительства, но, к сожалению, качество застройки не определяется сроком. Интернет может оказать неоценимую услугу - предоставить вам мнения людей уже несколько лет проживших в домах, построенных заинтересовавшей вас фирмой.

Есть еще один весьма надежный индикатор надежности застройщика - это цена, по которой он продает квартиры. Чем она выше, тем застройщик надежнее. Квартиры по низким ценам продают новые, еще не зарекомендовавшие себя фирмы (как раз у них больше всего непредвиденных ситуаций), компании с подмоченной репутацией (читайте проектную декларацию и интернет), ну и откровенно мошеннические организации (у них, кстати, бывают очень красивые офисы и чрезвычайно обходительные сотрудники).