Ставки по ипотеке не послушались премьер-министра

Процентные ставки по ипотечным кредитам в августе снова продемонстрировали тенденцию к росту, несмотря на озвученные председателем правительства планы об ипотеке под 5-6 процентов годовых.   В среднем в ипотечном банковском секторе ставки подросли на 0,25-0,75 процента и коснулись в первую очередь массовых ипотечных программ.  

Первым об изменении ставок по ипотечным займам объявил лидер рынка - Сбербанк РФ. Причем, официально было объявлено, что новшества в ипотечных кредитах обусловлены «проектов оптимизации процентных ставок розничного кредитования».

- С октября 2010 года и до настоящего времени Сбербанк не изменял процентные ставки по жилищному кредитованию. Теперь, в рамках проекта по оптимизации структуры процентных ставок розничного кредитования, ставки  изменены вместе с подходами по их применению, - прокомментировала изменения в  установленных банком ставках Наталья Алымова, директор Управления розничного кредитования Сбербанка России, в опубликованном на сайте Сбербанка пресс-релизе.  

Как отмечается в том же сообщении пресс-центра Сбербанка, в  марте 2012 года подобная оптимизация уже была проведена по автокредитованию и потребительским кредитам.

В Сбербанке также отметили, что «по программам с администрациями субъектов РФ и крупнейшими предприятиями  в рамках социальной ответственности Сбербанка по поддержке отдельных категорий граждан, включая участников государственных федеральных программ по повышению доступности жилья, процентные ставки оставлены без изменений (от 9,5% годовых в рублях)». По программе «Ипотека с государственной поддержкой» процентные ставки остались также без изменений, не превышая 11% годовых в рублях после регистрации ипотеки на срок до 30 лет для всех категорий граждан.

Однако главный маркетмейкер рынка ипотечных кредитов  повысил на 0,5% ставки по наиболее массовым программам «Приобретение готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья» с самыми востребованными взносами - от 10% до 30% стоимости жилья независимо от срока кредита (до 30 лет включительно). Изменение коснулось рублевых ставок, действующих после регистрации предмета залога. Новый диапазон ипотечных ставок для кредитов с первоначальным взносом до 30% составляет теперь от 14% до 14,5% годовых (в зависимости от срока кредита) для клиентов «с улицы». Для корпоративных клиентов ставки ниже на 1% и 0,5% соответственно.

В Сбербанке повышение ставок объяснили экономической необходимостью: повысилась стоимость фондирования. «Частичное повышение процентных ставок после регистрации ипотеки стало следствием возрастающей стоимости привлекаемых средств населения на вклады»,- разъясняла в прессе пресс-служба банка его новый шаг.

Вслед за лидером отрасли менять условия своих ипотечных программ начали и другие банки. Вслед за Сбербанком ставки поднял другой заметный игрок ипотечного рынка - банк «Дельтакредит», где  тарифы на рублевые кредиты выросли на 0,25% годовых. Подорожала на 0,5-0,75% ипотека в банке «Возрождение». Повысил ставки банк  «Уралсиб» (на 0,5-1%). На 0,1-0,5% выросли ставки в Альфа-банке. Не исключают пересмотра ипотечных тарифов и в дургих федеральных банках.

На середину августа средние ставки по наиболее популярным у заемщиков ипотечным кредитам с первоначальным взносом в размере 20% сроком на 15 лет составляют порядка 13-14% годовых в рублях для «вторички». Эти ставки действуют при условии, что клиент официально подтверждает свой доход и соглашается на полный страховой пакет (страхует жизнь, титул и саму квартиру). Ипотека для новостройки на этапе строительства в среднем на 1% дороже.
В Хабаровске и крае кредиты под залог имеющегося жилья и собственно ипотечные кредиты предлагают свыше 11 банков, а программ такого кредитования насчитывается порядка 115. Процентные ставки при этом колеблются от 7,8 % годовых до 21%.

Но заявленные процентные ставки по кредиту не единственный фактор, который следует учесть при выборе банка. Почти все банки требуют от своих клиентов застраховать не только саму квартиру от возможной гибели или повреждения, но еще и жизнь заемщика на сумму обязательств перед банком. А в первые три года кредита необходимо еще и страховаться от потери права собственности на приобретаемое жилье (титульное страхование). Этот страховой пакет ежегодно будет обходиться заемщику в среднем в 1% от суммы кредита (причем на страхование квартиры приходится только 0,3%). То есть при кредите 5 млн руб. комплексная страховка обойдется ориентировочно в 50 тыс. руб.

В случае если клиент не хочет страховать свою жизнь или титул, большинство банков процентную ставку увеличивают. К примеру, в  ВТБ 24 и Альфа-банке - на 3%. Так что право выбора у клиента вроде как есть, хотя, конечно, вряд ли найдутся желающие взять ипотеку под 20,5% годовых.  А вот Сбербанк и Райффайзенбанк подходят к этому вопросу более гуманно. Сбербанк вообще не требует страховать жизнь заемщика и титул, и наличие такой страховки на ставку никак не влияет. Райффайзенбанк для заемщиков в возрасте до 45 лет при сумме кредита до 8 млн руб. (и только для них) за отсутствие полного страхового пакета увеличивает ставку на божеские 0,3%., для других заемщиков ставка увеличивается на 3,2% годовых.

Кроме того, в некоторых банках все еще взимают комиссии за выдачу ипотечного кредита. Например, в Росбанке - 1% (максимум 60 тыс. руб.).

Сэкономить на ипотеке сегодня можно несколькими способами.

Для тех, кто небеден и обладает высокими доходами и солидными накоплениями их два. Первый - сразу вносить много и брать на короткой срок.  При внесении первоначального взноса в 50% и сокращении срока кредита хотя бы до десяти лет можно рассчитывать на ставку по кредиту порядка 12% годовых в рублях. При семилетнем сроке ставки будут еще ниже: в Номос-банке - 10,5% годовых (при 50-процентном взносе), в ВТБ 24 - 9,9% годовых (при взносе от 60%).

Тем, кто рассчитываете расплатиться за ипотеку максимально быстро, полезно присмотреться к программам с комбинированными ставками. В рамках таких программ клиент выбирает срок кредита, когда ставка для него фиксированная. По окончании этого периода назначается переменная ставка с привязкой к ставке Mosprime на три или шесть месяцев либо к ставке рефинансирования для рублевых кредитов и к LIBOR или EURIBOR для кредитов в валюте.

Третий способ - выбрать ипотечную программу с дифференцированной схемой погашения кредита (есть в Газпромбанке). По этой схеме тело кредита погашается быстрее. В итоге сумма общей переплаты получается заметно ниже, чем при стандартной аннуитетной схеме, когда вы каждый месяц платите одну и ту же сумму по кредиту. Неудобство дифференцированной схемы в том, что в первые годы сумма ежемесячного платежа заметно больше аннуитетного, но она уменьшается по мере погашения кредита.

С помощью ипотечного кредитования в Хабаровске и Хабаровском крае можно  на полученный банковский кредит купить и жилье в новостройках, и квартиры, относящиеся ко вторичному рынку недвижимости, и земельный участок под индивидуальное строительство, можно купить квартиру и сделать в ней ремонт, или просто улучшить жилищные условия.

Правда, есть и некоторые возрастные ограничение для заемщиков.  Как правило, по иптотечным программа возраст заёмщика должен быть не меньше 21 года, но есть и банки, которым достаточно 18-летия.  Примерно также местный рынок ипотечных кредитов относится и к максимальному возрасту кредитуемого - верхняя возрастная планка может быть от 60 до 75 лет. Ну и, конечно, в большинстве ипотечных программ разнятся требования к первоначальному взносу по ипотеке.  При этом если взнос стремиться в требованиях банка к нулю, то значительно повышаются ставки по такому ипотечному кредиту.

При выборе банка и самого ипотечного кредита стоит обратить внимание и на суммы, которые с вас будут брать за безналичное перечисление кредитных средств, за оформление документов по ипотеке, за открытие ссудного счета и т.д.  Кроме того, нужно чётко понимать,  в каком порядке производиться гашение кредита, можно ли его гасить досрочно, какими суммами, с какого срока возможны досрочные платежи.  Ведь это - еще один из способов сэкономить при выплате ипотеки банку.

Сергей Мингазов.