Как не остаться без денег и квартиры

На вопросы отвечала Евгения Шустрова

Начальник отдела регистрации ипотеки и договоров долевого участия управления Росреестра по Хабаровскому краю Евгения Викторовна Шустрова во время телефонной «горячей линии» ответила на вопросы читателей «Тихоокеанской звезды» о том, как обезопасить себя при сделках с недвижимостью.

- Ищем квартиру. Как обезопасить себя при совершении сделки и где проверить «чистоту» квартиры?

- Три основных момента, которые волнуют покупателя: действительно ли продавец является собственником имущества, не находится ли недвижимость в залоге (под арестом) и третий: сколько собственников у недвижимости? На эти вопросы поможет ответить выписка из ЕГРП. Получить такой документ вправе любое лицо. Для этого необходимо прийти в управление Росреестра по адресу: улица Карла Маркса, 74. Вам необходимо предъявить удостоверение личности, написать заявление, оплатить и получить выписку из ЕГРП.

Эта информация открытая, справку дадут любому. Если же вы хотите знать о квартире все, можно попросить собственника предоставить другую справку - выписку, содержащую сведения о переходе прав на объект недвижимости. Ее дадут только собственнику, и, если продавцу нечего скрывать, он вам не откажет. Из выписки будет видна вся история квартиры, сколько раз ее продавали. Цена вопроса - 200 рублей и 5 минут времени.

- На что обратить внимание?

- Если квартира продавалась подозрительно часто - задумайтесь. Возможно, с ней что-то не так, существуют какие-то физические недостатки и т.д. Чем больше было сделок с квартирой, перехода прав, тем больше вероятность, что в ее биографии случались «темные пятна».

Есть отработанная схема, по которой «черные риэлторы» в течение короткого времени несколько раз перепродают «нехорошие» квартиры. Относительно безопасными считаются квартиры, приватизированные или построенные за последние несколько лет и впервые выставленные на продажу.

- Собираемся покупать квартиру, ломаем голову над тем, как расплатиться с продавцом. Подскажите, как обезопасить себя при этом?

- Самый безопасный на сегодня способ расплатиться за недвижимое имущество - это безналичный расчет. Ваши средства просто поступят на счет продавца. Также можно воспользоваться услугами банка. Условия доступа к ячейкам оговариваются в договоре с банком письменно. В одном случае к ячейке допустят и продавца, и покупателя, в другом - деньги может забрать только продавец после того, как предъявит банку уже зарегистрированный (то есть вступивший в силу) договор купли-продажи.

- Собираюсь купить квартиру в Москве. Как проверить ее «чистоту»?

- Для этого вам нужно будет обратиться в управление Росреестра по г. Москве и запросить выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Это открытая информация, и ее может запросить любой желающий.

В выписке будет указан сам объект, его принадлежность, вид права, на котором владельцу принадлежит его недвижимое имущество, количество собственников, возможные обременения или ограничения. Даже если дело находится на стадии судебных споров и пока не принято никакого решения, в выписке это все будет отражено.

Кстати, такую информацию можно запросить и из любого другого населенного пункта, расположенного на территории России. Нужно просто обратиться в местный орган Росреестра и оплатить квитанцию. Получение информации в пределах одного региона стоит 200 рублей. Если информация нужна из другого российского региона - несколько дороже.

- Я хочу вступить в долевое строительство. Как мне себя максимально обезопасить в финансовом отношении?
- Прежде чем отдавать в чужие руки немалые деньги, согласитесь, не помешает проявить осторожность. Поэтому советую первым делом собрать о застройщике максимум доступной информации, начиная с публикаций в СМИ и в Интернете.

Узнайте, как выбранная вами фирма уже успела себя зарекомендовать на рынке недвижимости. Если же какая-либо информация о ней вообще отсутствует, это серьезный повод задуматься…

Основной документ, регламентирующий отношения участников долевого строительства, - это договор долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Он заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в органах Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Если застройщик под каким-то предлогом отказывается регистрировать этот договор - задумайтесь.

По первому вашему требованию застройщик обязан предоставить вам учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты за три последних года деятельности, аудиторское заключение за последний год.

Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков, если у него есть разрешение на строительство, он является юридическим лицом (ООО, ЗАО, ОАО), но не предпринимателем. У застройщика, кроме того, должны быть зарегистрированные в Росреестре право собственности или аренды на земельный участок, на котором ведется строительство, и проектная декларация.

Примите к сведению: орган, который осуществляет контроль и надзор за застройщиками, - это инспекция государственного строительного надзора. И если вы уже стали участником долевого строительства и у вас возникли серьезные опасения относительно темпов ведения строительства, вы вправе обращаться туда за помощью, полномочия у инспекции достаточно большие. Но до того, как вы приняли окончательное решение и стоите перед выбором, полагаться стоит только на самого себя.

Поинтересуйтесь стоимостью квадратного метра жилья в том городе, где вы собираетесь жить. Увы, чудес в строительной сфере не бывает. Поэтому, если вам обещают очень дешевое жилье, задумайтесь: а реально ли это? Вряд ли найдется такой застройщик, который согласится работать себе в убыток.

Попросите показать, какие объекты уже построены застройщиком. Насколько в действительности готовы эти объекты, сданы ли они в эксплуатацию? Раз вы вкладываетесь в это строительство, вы должны себя обезопасить и в праве проверить всю информацию, которую вам удастся собрать.

Теперь о том, на что вы должны обращать внимание при заключении договора об участии в долевом строительстве. Запомните четыре обязательных пункта, которые должны в нем присутствовать.

Во-первых, название конкретного объекта долевого строительства с указанием точного адреса, этажности дома, расположения и площади квартиры. Далее должен быть указан срок передачи застройщикам объекта покупателю. Проверьте также наличие сведений о цене, сроках и порядке оплаты. Наконец, важно не упустить из виду такой пункт, как положение о гарантийном сроке эксплуатации дома (он должен составлять не менее пяти лет).

- Хочу заключить договор с банком об ипотеке. На что мне обратить внимание?

- Во-первых, разумеется, стоит выбирать только надежный банк с хорошей репутацией. Во-вторых, договор об ипотеке - это достаточно сложный документ, где может быть множество «подводных камней». Так как заключается он надолго, рекомендую вам отнестись к нему серьезно. Для начала проштудируйте федеральный закон №102 «Об ипотеке», где в статье 9 подробно прописаны все права и требования к договаривающимся сторонам. Полезно также обратить внимание на 14 статью этого же закона, где содержится подробная информация о требованиях, предъявляемых к закладной.

Если у вас возникли сомнения и нужна дополнительная консультация специалиста, вы можете записаться на прием в управление Росреестра и получить необходимую помощь.

- Хочу подарить свою квартиру племяннику, но с условием, что я буду по-прежнему проживать в своей квартире, а он будет пожизненно за мной ухаживать. А вдруг я останусь на улице?

- При дарении нельзя пре­дусмотреть условие того, что ваш родственник будет за вами пожизненно ухаживать, поскольку в этом случае оно расценивается как встречное обязательство. По закону такой договор не является дарением и зарегистрирован быть не может (п.1 ст. 572 ГК РФ).

Напомню, что с момента государственной регистрации перехода права на подаренное жилье право пользования дарителя этими квадратными метрами автоматически прекращается. Новый собственник вправе распоряжаться подаренной квартирой по своему усмотрению. В вашем случае можно рассмотреть другой вариант - договор пожизненного содержания.

При заключении договора пожизненного содержания с иждивением (это разновидность договора пожизненной ренты) квартира переходит в собственность другого лица. При этом то лицо, которое отчуждает свое имущество по указанному договору, получает в течение всей жизни содержание - ренту, а также может проживать в этой квартире.

Пожизненное содержание может выражаться в выплате определенных договором денежных сумм или включать обеспечение питанием, одеждой. По этому договору могут, скажем, оказываться услуги по уходу за престарелым или больным человеком. Могут быть предусмотрены также и оказание ритуальных услуг, и прочие условия. Но в договоре это все должно быть прописано. Такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации....

- Можно ли расторгнуть такой договор?

- Это можно сделать только в том случае, если не выполняются условия договора. Расторгнуть договор можно по соглашению сторон договора или в судебном порядке.

- Потерял паспорт, на днях получаю новый. Надо ли что-то менять в документах на квартиру?

- Как только получите на руки новый паспорт, сразу же внесите ваши новые паспортные данные в ЕГРП. Нам случалось пресекать попытки продажи чужой недвижимости по украденному паспорту, жулики даже подобрали человека, похожего на фотографию. В ваших интересах сделать это как можно быстрее…

- Что делать, если потеряно свидетельство о праве собственности на квартиру? Могут по нему продать мою квартиру? Как восстановить документы?

- По поводу продажи квартиры без вашего ведома можно не опасаться: для регистрации сделки продавцу нет необходимости предъявлять свидетельство в регистрирующий орган - все данные о правах на недвижимое имущество хранятся в реестре (ЕГРП) в электронном виде, поэтому никто не сможет распорядиться вашей недвижимостью.

Для восстановления документов обращайтесь в территориальный орган Росреестра. По вашему заявлению вам выдадут новое свидетельство. На лицевой стороне этого документа будет указано «повторное, взамен свидетельства», а далее - серия, номер и дата выдачи пре­дыдущего свидетельства.

- Покупаю квартиру. Присмотрел хороший вариант, все устраивает: и цена, и район. Единственный момент, который настораживает, это то, что покупаю ее не у самого владельца, а у продавца, который действует по доверенности. Что посоветуете?

- Доверенность может быть выдана для совершения как одного действия (например, только на сбор необходимых для сделки документов или на регистрацию договора купли-продажи), так и нескольких: например, осуществление сделки купли-продажи.

Также обратите внимание на дату - чем меньше промежуток времени между датами выдачи документа и заключения договора купли-продажи, тем надежнее. Ведь действие доверенности может прекратиться по самым разным причинам. Например, истечение срока доверенности, отмена доверенности лицом, ее выдавшим, наконец, смерть доверителя. Срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если же дата, когда документ потеряет силу, не указана, он действителен в течение одного года.

И главное, перед тем, как заключать сделку, постарайтесь встретиться с собственником и лично убедиться, что он действительно намерен распорядиться недвижимостью. Если доверенность выдана весьма пожилым человеком - удостоверьтесь, что он по-прежнему жив-здоров. Доверенность умершего лица недействительна. То же самое касается и сделки.

Если квартиру все же не хочется упускать, максимально обезопасьте себя. Оговорите в заключенном с продавцом договоре, что деньги вы ему передадите не сразу, а только после государственной регистрации. Государственный регистратор имеет право запросить любые сведения о квартире, в том числе и у нотариуса, действительно ли он выдавал такую доверенность. Таким образом, вы будете гарантированно защищены от мошенничества…

- Недавно переехала к дочери из Комсомольска-на-Амуре, где у меня осталась квартира. Доверенность на ее продажу оформила на своего племянника. Сейчас продавать квартиру передумала. Он не сможет продать ее без меня?

- Вы вправе отозвать выданную вами ранее доверенность. Но только учтите, что в обязанности нотариуса не входит уведомлять орган Росреестра о том, что доверенность отозвана. Поэтому в ваших интересах самой прийти в управление Росреестра и сообщить об этом.