Строители Хабаровского края призывают поднять планку льготной ипотеки

Андрей Животов, руководитель проекта строительства ЖК «Амурский квартал», в отрасли - более двадцати лет. В ЖК «Берёзки» готовы 10 из 16 домов

Традиционно накануне Дня строителя «Тихоокеанская звезда» проводит опрос среди крупнейших застройщиков края: какие плюсы и какие минусы они видят в работе, что изменилось за прошедший год.

Самым большим плюсом в прошлом августе руководители строительных организаций называли устойчивый спрос на жильё среди населения. 

В числе наиболее острых проблем - существенное подорожание строительных материалов, дефицит подготовленных площадок, кадровый голод. И в целом - пандемия.

Сегодня ситуация выглядит несколько иначе.

Спрос на жильё, как на качелях

- Спрос на жильё в 2022 году демонстрировал очень «неровную» динамику, - отмечает соучредитель хабаровской группы компаний «Да! Девелопмент» Денис Грось. - До февраля всё было в рамках обычных сезонных колебаний. 

После начала спецоперации в марте был период ажиотажного спроса по всей России, в Хабаровском крае в том числе были рекордные продажи за всё время коммерческого строительства с 1990-х годов. Люди реализовывали решения по одобренной ипотеке по низкой ставке.

Но с апреля-мая на рынке наступило затишье. Сказалось увеличение учётной ставки ЦБ. Под 20 процентов годовых никто брать ипотеку не был готов и в принципе не будет. 

Сегодня ситуация выравнивается на фоне снижения ставки. В июне уже активность жильцов-инвесторов стала возвращаться. 

Кроме того, у людей появилась экономическая определённость. Постепенно уходит сценарий экономии и сбережения, сопутствующий любому кризису.

Сегодня, если посмотреть год к году, спрос вдвое меньше. Дальневосточная и льготная ипотека «работают», но лимит по этим ипотечным продуктам - 6 миллионов рублей. 

Этих денег хватает на хорошую однокомнатную квартиру в центре Хабаровска или на небольшую «двушку» на окраине.

Конечно, и покупатели, и застройщики заинтересованы в повышении «порога», как это сделано в Москве и Санкт-Петербурге. Молодые семьи с детьми, конечно, нуждаются в двух-трёхкомнатных квартирах. 

Бизнес-сообщество неоднократно ставило этот вопрос: увеличить лимит хотя бы до 9 миллионов. Тем более себестоимость строительства в Хабаровске объективно выше, чем в Питере.

В начале мая премьер-министр Михаил Мишустин заявлял, что будет внедрена программа, в рамках которой можно будет «миксовать» разные виды ипотек. Но пока распорядительного акта правительства не издано.

И банки ставят условие: застройщик должен компенсировать льготные проценты от суммы, превышающей лимит льготной ипотеки. 

Застройщик, в свою очередь, может повысить стоимость квадратного метра. Это всё равно выгодно клиенту, но лучше бы повысить лимит льготной ипотеки.

Цена квадратного метра существенно выросла в марте, когда все «поймали» удорожание всего, в том числе рост стоимости всех строительных материалов на десятки процентов и рост стоимости оборудования, иногда кратно. В два раза увеличилась цена того же лифтового оборудования, вентиляционного, кондиционеров.

Часть этого повышения потом была скорректирована, особенно продукции, которая производится в России: металла, инертных материалов. Но сказать, что это серьёзно отразилось на цене на ту же строительную арматуру, нельзя.

Цена стройматериалов замедлила рост

- В прошлом году в это же время мы наблюдали пик роста цен на металл и иные материалы для строительства, - продолжает Денис Грось. - Сегодня они несколько ниже. Но по кирпичу в Хабаровске ситуация та же, что и год назад. 

Один завод выпускает те же объёмы. Большинство застройщиков переключились на иные виды материалов для заполнения стенных внутренних конструкций. В основном это газобетон, отсевоблоки.

Созданный в Хабаровске строительный кластер как раз призван решить этот вопрос. 

Пока идёт подготовительный период - прорабатываются нормативные акты по субсидированию кредитов для участников кластера, иные льготы, скажем, по перевозкам сырья и готовой продукции, субсидии на обучение кадров.

Значительный эффект кластера мы будем наблюдать через два-три года. Но уже появились первые «ласточки» - новое производство газобетона и железобетонных конструкций (колонн), развивается металлообработка.

  Проектное финансирование

В числе плюсов в прошлом году застройщики называли отсутствие проблем с проектным финансированием. 

В этом году банки попали в непростую ситуацию, некоторые пересматривали финансовую модель проектов. По старым проектам ставки кредитов не росли.

По новым в начале года ставки поднялись до 15 процентов вместо обычных 8-9. Сейчас ставки снижаются с учётом снижения ключевой учётной ставки ЦБ. В этом плане ситуация выровнялась по сравнению с началом года.

- Возможно, ни одна другая отрасль не пережила столько кризисов, как строительная, - отмечает Александр Ляховенко, директор хабаровского филиала федерального застройщика «Талан». - У нас большой запас устойчивости. 

Во-первых, все текущие проекты защищены с одной стороны эскроу-счетами, с другой - проектным финансированием банков.

Поэтому объекты продолжают активно строиться, а в офисах продаж есть покупатели. В отличие от других регионов присутствия компании, в Хабаровском крае, как известно, действует Дальневосточная ипотека с самой привлекательной ставкой до 2%. 

Эта господдержка - большое преимущество для покупателя и застройщика. Тем более сейчас программу расширили, её могут получить педагоги и медики.

Главный вызов сейчас - дальнейшее импортозамещение. К началу введения санкций большинство строительных материалов уже поступило на наши объекты. 

Кроме того, продолжаем изучать весь ассортимент российских производителей и осознаем, что есть и молодые бренды, пусть менее известные, но чья продукция дешевле и не уступает в качестве.

В целом готовы сотрудничать с такими участниками рынка, но обязательно с сохранением потребительских характеристик. Надо подчеркнуть, что кризис случился, когда два наших жилых комплекса в Хабаровске были на высокой стадии готовности.

Хорошо, что в Хабаровском крае есть возможность закупить арматуру, бетон и бетонные блоки, кирпич, брусчатку и вентиляционные блоки для объектов в Хабаровске у местных производителей.

Для выполнения работ выбираются также местные специализированные организации, чтобы стимулировать рынок конкуренцией. В компании рады строить квартиры для хабаровчан, поддерживая своими заказами экономику региона. В этом помогает электронная торговая площадка «Талан» с гибкой системой определения поставщиков и подрядчиков.

Готовых площадок стало больше

Что касается прошлогоднего минуса - дефицита подготовленных строительных площадок - Денис Грось отмечает, что городская администрация Хабаровска начинает выводить на аукционы проекты комплексного развития территорий. Их порядка 30, и это большой прогресс. 

С учётом того, что решился вопрос по ТМ‑35, «распечатана» Ореховая сопка. Эта же тепломагистраль обеспечит 6-й и 7-й микрорайоны, новый масштабный проект по переулку Брянскому (450 тысяч квадратных метров жилья). И в целом город «вздохнёт свободно» в плане подключения, заработает на полную мощность ТЭЦ‑3.

Но строительство магистрали ещё не начато и продлится в лучшем случае два года. Часть жилых комплексов, в том числе на Ореховой сопке, всё это время будет испытывать трудности с теплоснабжением, отмечают строители. В отличие от того же ЖК «Вершины», который вовремя подключился к газу.

Не должно возникнуть проблем и с присоединением Дальневосточного квартала на площадке аэродрома ДОСААФ - там близко ТЭЦ‑1 и сети не перегружены. Но единого тарифа на присоединение к системе теплоснабжения на практике нет. 

В 99 процентах случаев, когда застройщик обращается в «Тепловые сети», он получает ответ, что технической возможности для присоединения нет. 

Однако можно рассчитать индивидуальный тариф. Это лучше, чем просто отказ, который практиковался лет пять назад, но в результате гигакалория стоит существенно дороже. Дороже даже в сравнении с соседними регионами.

Кстати, Приморье в 2021-м ввело 800 тысяч квадратных метров жилья, в этом году планирует выйти на миллион. 

Но там сказались режим свободного порта и предоставление участков без торгов. Сегодня этот механизм у соседей уже отменили, но пока он действовал, результаты по строительству были впечатляющими.

Российских специалистов ещё не хватает

Прошлогодний минус, который отмечали все руководители строительных организаций, - дефицит кадров как основных специальностей, так и инженерно-технических.

По мнению Дениса Грося, в этом году ситуация выровнялась. С затиханием коронакризиса работники из стран СНГ и иных бывших советских республик снова поехали работать в Россию. 

Укрепление рубля тоже стимулирует этот приток рабочей силы. При этом дефицит российских специалистов по-прежнему колоссальный.

- Ситуация с рабочей силой, конечно, улучшилась по сравнению с 2021 годом, - отмечает директор компании «Управление инвестиционных программ» (УИП) Константин Юрченко. - Но по-прежнему остро стоит вопрос с привлечением местной рабочей силы на строительство. На площадках в основном - приезжие кадры, которые готовы к тяжёлому труду. 

По-прежнему не хватает специальных учебных заведений, которые готовили бы квалифицированные кадры для строительства. Технолога производства строительных материалов готовят в Новосибирске.

Кластер производителей стройматериалов, созданный в Хабаровске, предусматривает в том числе взаимодействие со средними и высшими учебными заведениями по подготовке специалистов строительных профессий, но это достаточно далёкая перспектива - три пять лет. 

Сегодня выпускники вуза приходят на стройку совсем небольшими группами. К нам в этом году поступили работать четверо молодых людей. Двое ушли почти сразу, один уехал в европейскую часть страны, и только один остался. Мы надеемся, что через год он полностью войдёт в процесс и сможет работать самостоятельно.

Рентабельность - на грани

Некоторое снижение платёжеспособного спроса отмечает генеральный директор СЗ «Фонд жилищного строительства» Сергей Мазепа. 

В апреле-мае наблюдался значительный спад, в июне продажи тоже шли тяжело, сегодня они идут в цикличном режиме: две-три недели хорошо, потом несколько недель затишье.

В целом продажи ниже, чем в прошлом году, когда ситуация в экономике была более стабильная. Стоимость квадратного метра компания не повышала с начала года. 

В жилом квартале «Берёзки», который строит фонд, «квадрат» однокомнатной квартиры стоит 105 тысяч, двухкомнатной - 96000, трёхкомнатной - 92 тысячи рублей. Это одна из самых низких цен в городе.

- Дело не в том, что перестала расти стоимость стройматериалов, она продолжает увеличиваться, хотя и не так резко, как в 2021 году. Просто у нас в работе сразу пять-шесть домов, и эти большие объёмы позволяют держать цену, - рассказывает Сергей Мазепа. - Но при этом рентабельность уже приближается к нулю, и держать цену «квадрата» бесконечно мы не сможем.

Металл - единственное, что за год снизилось в цене, и то всего на 2 тысячи. А инертные материалы, стекло, пластик, базалит, плитка дорожают. Поставщики заранее предупреждают о повышении цены, но от этого не легче.

Из плюсов руководитель компании отмечает стабильное проектное финансирование, работу по эскроу-счетам. 

Нет проблем и с подключением к инженерным сетям. Вся инфраструктура в «Берёзках» создавалась, когда комплекс только начинал строиться. С кадрами и в Фонде жилищного строительства непросто.

- Ищем людей ведущих специальностей, готовим, но в полном объёме, как хотелось бы, их не хватает, - отмечает Сергей Мазепа, - равно как и инженерно-технических работников. 

Но дома сдаём ритмично, в срок. Уже построено и введено в эксплуатацию 10 из 16 запроектированных десятиэтажек. Полностью квартал будет завершён в будущем году.

Где компания будет строить дальше, пока твёрдой определённости нет - площадку надо искать. По мнению Сергея Мазепы, краю очень нужны подготовленные строительные площадки - с водопроводом, водоотведением, теплоснабжением, электрикой.

Тогда застройщики будут активно приходить в край, участвовать в различных государственных программах, а стоимость квадратного метра не будет баснословной.

Малоэтажный рынок узок

Дефицит площадок со всеми коммуникациями для малоэтажного строительства отмечает директор компании «Академресурс» Дмитрий Блюм. 

Компания нашла в черте Хабаровска две площадки - под посёлок Лукашово (он завершён) и строящийся на Ореховой сопке малоэтажный посёлок «Орехово» на 300 домов.

Между тем, по мнению Дмитрия Блюма, Хабаровск - идеальный город для малоэтажного строительства. Он не так велик, как миллионники, где малоэтажка возможна только за городской чертой. При этом хорош для жизни, выращивания детей.

В Хабаровске достаточно платёжеспособных, большей частью молодых предпринимателей и топ-менеджеров, предпочитающих жить своим домом. 

Тем более что именно эта категория подходит под дальневосточную и льготную ипотеку. Но сформированного рынка малоэтажного жилья в городе нет. В первую очередь из-за отсутствия подготовленных площадок.

Существенно влияет на ситуацию и кратный рост стоимости кирпича, основного для малоэтажного строительства материала, а также иных конструктивных составляющих.

- Проект «Дом дальневосточника» - очень красивая идея, считает наш собеседник. - Но важно сделать этот дом доступным не только в плане материала, скажем, дерева, но и в плане льготного кредитования, не ограниченного по возрасту, по сумме. Обеспечить землёй со всеми коммуникациями, инфраструктурой.

Ещё одна острая проблема, которую отмечали год назад все наши респонденты, - приаэродромные территории. Практически весь Хабаровск попадал в эту зону, что означало запрет на строительство высотных домов. 

Благодаря усилиям правительства края, полномочного представителя президента в ДФО Юрия Трутнева, Росавиации и делового сообщества вопрос этот остро уже не стоит. Сегодня мест для строительства высоток в Хабаровске достаточно, начатые стройки можно завершать.

Однако, как отмечает директор УИП Константин Юрченко, через 5-7 лет проблема может возникнуть снова. Идея перенести радар аэропорта за пределы краевого центра, на возвышенное место по-прежнему актуальна.

Беседовала Раиса ПАЛЕЙ.