Как «отжать» частный бизнес строго по закону

Ольга Морозова: «Зачем нам выкупать наше собственное предприятие?»

В то время как в столице Хабаровского края по всем фронтам лоббируют интересы малого и среднего бизнеса, стремясь сохранить этот весьма важный и для госбюджета, и для собственно людей источник дохода, во втором по величине городе - Комсомольске-на-Амуре - складывается ощущение, что сами городские власти ополчились против предпринимателей.
Отдельные случаи, которые попадают в редакционную почту, напоминают истории про рейдерские захваты и рэкет из лихих девяностых, тогда как на деле стабильному развитию местного предпринимательства противостоит, хоть и опосредованно, администрация муниципалитета.
Примечательно, что в описанном далее случае - на совершенно, даже, можно сказать, слишком законных основаниях. Речь о новых (полуторагодовалой давности) поправках в Земельный кодекс, регламентирующих выдачу городских территорий в аренду под ведение бизнеса.

А так хорошо начиналось…

Семь лет назад один из комсомольских предпринимателей решил расширить бизнес и взял в аренду у городской администрации земельный участок под строительство автостоянки. Администрация предоставила участок под дневную парковку, так как земля не была размежевана, и он не имел кадастрового номера. Предприниматель зарегистрировал ООО «Черномор», назначил генеральным директором свою дочь Ольгу Морозову и вместе они приступили к непростому, долгоиграющему, а главное, весьма затратному мероприятию - превращению поросшего бурьяном, изрытого оврагами участка в ровную поверхность со всей необходимой для хранения автомобилей инфраструктурой.
Шли годы, предприниматели подписывали новые договоры аренды, благоустраивали территорию… Пустырь превратился в образцовую площадку, на облагораживание которой потребовались несколько лет и много отнюдь не муниципальных денег.
Арендаторы отказались от идеи временного сооружения с веревкой по периметру и пьяным сторожем в старом «жигуленке». Рассчитывали на долговременный, качественный бизнес. Первый год только засыпали ямы, ждали осадки грунта, чтобы пополнять их вновь и вновь. По периметру выровненного участка установили крепкий, рассчитанный на многолетнее существование забор, поставили домик для охраны, провели свет. По-другому вести предпринимательскую деятельность на открытой территории, обдуваемой семью ветрами, представлялось просто невозможным. Придумали и претворили в жизнь цветовое оформление, гармонирующее с соседним микрорайоном, каждый год занимались озеленением прилегающей территории, высаживая новые деревья…
Словом, труда и денег было вложено немало. Уже после заключения второго договора участку был присвоен кадастровый номер, правда, к автостоянке приписали еще кусок пустыря. А в 2012 году городская администрация изменила целевое использование земли с дневной парковки на круглосуточную автостоянку и внезапно решила выставить ее на торги. И потребовала от ее владельцев покинуть территорию.
Невольно вспоминается фраза почтальона Печкина про то, что раньше он был злой, потому что у него велосипеда не было. Так и земельный отдел комсомольской мэрии даже о кадастровом учете оврага не думал, пока на его месте не вырос готовый бизнес, который теперь можно выгодно продать.
Арендаторам пришлось подчиниться, и торги за продолжение аренды они выиграли, правда, не без потерь - Ольга Морозова вспоминает, как накануне к ним обращались незнакомые люди, которые обещали не участвовать в аукционе за энную сумму. По ее словам, таким квази-предпринимателям ее отец отдал несколько сотен тысяч рублей, чтобы те просто не приходили.
А в марте прошлого года над «Черномором» грянул, словно гром с ясного неба, новый Земельный кодекс, корректирующий условия предоставления государственной земли в частные руки. Теперь муниципальные площади можно арендовать, лишь победив в аукционе среди таких же желающих  - кто предложит большую сумму, тот на земле и хозяин.
Казалось бы, со стороны все хорошо и правильно - и у городского бюджета есть шанс получить больше денег, а следовательно (по крайней мере, хотелось бы в это верить) - потратить их на нужды горожан. И у предпринимателей растет азарт к конкурентной борьбе сиречь более качественной работе…
Если бы дело касалось лишь земель, ранее никем не облагороженных или просто брошенных. Но за семь лет без покушений со стороны участок «Черномора» успел измениться до неузнаваемости, и стоит эта земля в разы дороже. А по новому кодексу исключено преимущественное право участия в аукционе прежних арендаторов, несмотря на все их вложения. Которые сделали ее гораздо привлекательнее и соответственно дороже по кадастровой стоимости, от которой зависит начальная сумма на торгах.

Сделал дело - отдай даром

По факту, теперь на аукцион вместо пустыря выставляется готовый бизнес. Правда, те, кто построил его с нуля и до сих пор не отбил даже затраты, хозяином земли не учитываются. Они должны торговаться за свое же, по сути, имущество наравне с теми, кто просто захотел прийти зарабатывать на всем готовом.

То есть мэрия хочет отдать в аренду готовую автостоянку, к которой не имеет ни малейшего отношения, только будучи собственником никому не интересного прежде оврага. Но теперь это будут совсем другие деньги!
Те, кто вложил в пустырь 3,5 миллиона своих личных рублей, с такой позицией не согласны, и уже второй год борются за право продолжать работать в условиях, которые обеспечили себе сами без помощи извне, а то и отбиваясь от желающих «отжать» их бизнес, собственным кошельком.
Ольга решила выяснить, как обстоит дело у ее коллег, и проехала по нескольким автостоянкам Комсомольска-на-Амуре. Выяснилось, что «Черномор» отнюдь не уникален - остальные арендаторы также готовятся морально к мытарствам. Тогда же Морозова подготовила обращение к главе администрации города, которое подписали еще несколько предпринимателей. Там она упомянула, что инициатором торгов является муниципалитет, который их, в случае необходимости, может и не проводить.
Как это произошло, например, в Хабаровске, где накануне вступления в силу поправок в закон мэрия заключила долгосрочные договоры с теми арендаторами, которые стабильно приносят деньги в бюджет, благоустраивают занимаемые территории и качественно удовлетворяют потребности горожан в тех же автостоянках. Но городу юности столица края, как оказалось, не пример.
Отказавшись добровольно сдаться, «Черномор» стал объектом судебного разбирательства и теперь обязан освободить территорию по решению суда. Однако Ольга Морозова, понимая, что строго по букве закона ничего изменить не может, борется с догмой, исходя из соображений элементарной справедливости, подкрепленной отнюдь не лирическими материальными вложениями.
Причем неотделимыми. Ну не будет же Ольга выкапывать в самом деле столбы ограждения, электропередачи и разрывать обратно овраги, сгребать и увозить грунт и щебень по принципу: «Не достанься ты никому»?
Морозова написала еще одно обращение к главе администрации, в котором предложила пути решения законодательной закавыки, которые могли бы удовлетворить обе стороны. Во-первых, мэрия вправе инициировать некоторые корректировки в закон, который, как выясняется на практике, не учитывает нюансов, заметно осложняющих жизнь малого бизнеса. Во-вторых, та же мэрия может добавить в условия проведения аукциона пункт о том, что если прежний арендатор не побеждает в торгах, то ему возмещают неотделимые вложения.
Помощи ждать неоткуда?
Так с марта прошлого года начались хождения Ольги Морозовой по кабинетам мэрии. Но понимания она до сих пор не нашла. Скорее, наоборот. И у нее есть основания полагать, что на уровне своего города она ничего не добьется.
- Один чиновник, который уже не работает в администрации, прямо сказал, что нам не позволят остаться, поскольку у муниципальных властей есть свой интерес к нашей автостоянке, - говорит Ольга. - Сейчас я регулярно прихожу на прием к нашему мэру Андрею Климову и слышу от него одни и те же слова - о том, что все происходит по закону, а если я не согласна, то могу обратиться в суд. Но суд уже принял свое решение. Кстати, после моего визита к мэру приставы особенно активизировались и теперь ежедневно звонят и регулярно списывают со счета «Черномора» штрафы за уклонение от исполнения судебного решения.
Сейчас Ольга борется не только за свой семейный бизнес, но и ищет пути выхода из клинча закона со справедливостью для многих предпринимателей Комсомольска-на-Амуре. С некоторых пор к ней присоединился ее земляк Анатолий Стребков. Он арендует у муниципалитета три участка под автостоянки, срок аренды на одном из них истек еще 1 июня. Стребков также не намерен сдаваться без боя, хотя и получил уведомление из земельного отдела о необходимости освободить территорию, которую изменил до неузнаваемости за много лет постоянной работы.
- Считаю, что все происходящее для наших чиновников - просто способ пополнить городской бюджет, - говорит Анатолий Стребков. - Проблемы малого бизнеса в Комсомольске-на-Амуре, на мой взгляд, связаны не столько с экономическим кризисом и новыми суровыми законами, а с бездеятельностью, а иногда с неадекватной деятельностью местной администрации. Например, с введением в 2015 году в Земельный кодекс пункта 15 статьи 39.8, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на продолжение аренды без проведения торгов.
Я платил 250 тысяч рублей в год. Теперь, даже если я один буду участвовать в аукционе и выиграю со стартовой суммой, это будет 750 тысяч. За забором моей автостоянки такой же участок стоит втрое меньше. Но это пустырь, а у меня автостоянка, в которую я вкладывал деньги двадцать лет. Высокую кадастровую стоимость создали мы - предприниматели, которые вложили свои собственные деньги в муниципальную землю. Таких, как я, очень много. Вижу, что многие стоянки по городу закрылись. Сейчас мы собираем всех, кто пострадал от нового закона, чтобы бороться вместе. Готовим обращения к краевым властям, депутатам Госдумы, общественным организациям регионального уровня, поскольку в своем городе мы все инстанции обошли и ничего не добились.
Нам непонятно,  на кого могут рассчитывать предприниматели Комсомольска-на-Амуре, а нас здесь более тридцати тысяч человек. Все обращения отсекаются ссылкой на федеральные законы. А местные власти используют только те законы, которые ориентированы на то, чтобы чего-то лишить и наказать. Но не пользуются возможностью нас, предпринимателей, на которых во многом держится городской бюджет, защитить и поддержать. В их понимании развитие нашего города должно осуществляться исключительно за счет федерального бюджета, и можно бесконечно шантажировать федеральные власти «городом президентского внимания».
Мы можем и хотим работать! Но наша администрация не является ускорителем этого процесса. Наоборот, такое ощущение, что там сидят политиканы с идеями середины 1990-х годов, что Комсомольск-на-Амуре должен быть территорией с населением в 30000 человек, работающих вахтовым методом. И главное, они нас к этому успешно ведут. 
А вот у другого комсомольского предпринимателя Виталия Рябченко его автостоянку уже «отжали».
- Три года я арендовал участок, на котором раньше уже была построена автостоянка, - рассказывает Виталий. - В октябре прошлого года, когда закончился срок аренды, я получил письмо из земельного отдела. Там сообщалось, что я обязан покинуть территорию по первому требованию мэрии. Но никто не приходил, и мы работали как прежде, только без арендной платы - новый договор с нами не заключали. Мы оплачивали налоги и услуги коммунальщиков. А в прошлом мае был назначен аукцион. Когда я подавал документы на участие, сотрудница земельного отдела меня успокоила - мол,  желающих на мою стоянку нет и я выиграю.
Но когда пришел на аукцион, выяснилось, что теперь эта земля предназначена не только для стоянки, но и для строительства с последующим выкупом, что меняет ее ценность. К тому же там оказалось еще несколько участников. Один из них - известный в городе человек, владелец алкомаркета. По слухам, в то время как другие предприниматели работают только на выживание, он скупает в городе земли. Поговаривают, что у него есть полезные знакомства во властных структурах, судя по его информированности… Мои сторожа рассказали, что он приезжал на автостоянку за неделю до аукциона, уже тогда планировал, что и как там будет строить.
Три человека, которые кроме него и меня участвовали в аукционе, по очереди здоровались с ним за руку. Уже тогда это выглядело подозрительно. Собираясь на торги, я заранее рассчитал максимальную сумму, которую могу платить за аренду, исходя из доходов от стоянки и всех расходов на нее. Мою сумму эти, как мне кажется, подставные «предприниматели» переплюнули буквально на второй минуте аукциона и в итоге договорились на стоимость аренды чуть ли не вдвое выше. Мне пришлось уйти добровольно, и теперь тот самый человек, который, как я подозреваю, просто разыграл с «товарищами» спектакль на аукционе, строит там какое-то здание.
«Неисполнительная» власть
У мэра Комсомольска-на-Амуре Андрея Климова мнение по поводу всего вышеописанного однозначное.
- Я знаю об этой ситуации, - пояснил мэр. - Но и предприниматели знают, что с 1 марта 2015 года действует федеральный закон, согласно которому я не могу продлить им договоры аренды. Автостоянка - это временный объект, а не постоянный. Понятно, что они давно арендуют эту землю, и я сам с удовольствием бы дальше работал с ними, тем более, с теми, кто вложился в благоустройство. Но если я нарушу закон, то завтра прокуратура придет за мной.
Сейчас готовится пакет документов с изменениями в закон, по которым решать такие вопросы станет проще. Но когда он вступит в силу, сказать сложно. Поэтому я вынужден изъять территории у арендаторов. Я на их стороне, но не могу нарушить закон. Наши юристы также признали невозможным одно из предложений предпринимателей по возмещению вложенных ими средств в неотделимые улучшения. Все, что мы можем сделать в этой ситуации - только ждать, когда появятся изменения в федеральный закон.
В российском экономическом медиа-пространстве сейчас один из главных трендов - поддержка малого бизнеса и молодых предпринимателей. Ольга Морозова по возрасту и роду деятельности имеет прямое отношение к обеим позициям.
Станет ли она представителем успешного бизнеса или субъектом рейдерских повадок самого, казалось бы, законопослушного института, олицетворяющего собой тот самый закон - городских чиновников - покажет разве что время.
А пока она копит в мобильном телефоне неотвеченные звонки от судебных приставов, которые требуют просто так, без компенсации или хотя бы слова доброго на дорожку, подарить чужому дяде то, что семь лет строили, оплачивали и обихаживали обычные горожане, решившие однажды воспользоваться законной возможностью обеспечить себя сами без надежды на господдержку.

Наша консультация

За разъяснением сложившейся ситуации с точки зрения действующего законодательства мы обратились к известному адвокату, кандидату юридических наук, заслуженному юристу РФ, управляющему партнеру адвокатского бюро «Слепцов и партнеры» Михаилу Слепцову:
- У юристов есть такой вполне научный термин - «неправовой закон». Казалось бы - как закон, состоящий из норм права, может быть неправовым? А вот может. Это когда принимается норма права, явно не соответствующая принципам справедливости, гуманности, целесообразности. Считаю, что и в описанной в статье ситуации налицо существование несправедливой нормы, недавно принятой.
Как можно было принять норму, явно не учитывающую вложения в бизнес, иногда - очень значительные - предыдущего арендатора земельного участка? Как можно так явно игнорировать его интересы? А норма права такая в Земельном кодексе действительно есть. И она действует, обязательна к применению. Тут мэрия Комсомольска-на-Амуре формально права. Другое дело - не специально ли создали такую ситуацию, когда не заключили договоры на новый срок по прежним нормам, еще до вступления нового закона в силу?
Цель законодателя понятна - стремление сделать аренду более прозрачной, эффективной, дающей бюджету большую отдачу, большие поступления. Но тут грянул кризис. И цель благая превратилась в свою противоположность - стала тормозом и в бизнесе, и в наполнении бюджета. Тем же, кто потеряет права на аренду земли, можно дать единственный совет с точки зрения права - попытаться взыскать через суд неосновательное обогащение. Для этого будет нужно произвести оценку всех неотделимых улучшений, сделанных в земельный участок.